Apartman dairesinde ofis ya da işyeri açılması, tapudaki niteliğe ve işin türüne bağlıdır; tapuda mesken yazan dairede dükkân ve ticari büro gibi yerler ancak kurulun oybirliğiyle açılabilir (KMK m.24).12 Yargıtay ise yalnız büro (yazıhane) olarak kullanım için oybirliği aramaz.2 Ankara Yönetim Merkezi olarak yönettiğimiz apartmanlarda bu kararların deftere ve tapuya işlenmesini takip ediyoruz.
Bir daireyi ofis olarak kullanmak ya da kiraya vermek isteyen kat maliki, komşularının iznine ihtiyaç olup olmadığını sorar. Bu yazı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hangi işleri tamamen yasakladığını, hangilerini oybirliğine bağladığını, büro, muayenehane ve avukatlık bürosu için Yargıtay uygulamasını ve tezlerdeki farklı görüşleri anlatır. Ankara’da yönettiğimiz apartmanlarda bağımsız bölümlerin kullanımıyla ilgili kararların usulüne uygun alınmasına eşlik ediyoruz; hizmetin kapsamı için Ankara apartman yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu daire kullanımını nasıl sınırlar?
Kanun daire kullanımını iki kademede sınırlar: bazı müesseseleri tamamen yasaklar, bazı işyerlerini ise oybirliği kararına bağlar. KMK m.24/1’e göre kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz ve kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür.1 Sönmez, bu hükmün emredici olduğunu ve yasağın yönetim planı değişikliğiyle ya da kurulun oybirliği kararıyla dahi aşılamayacağını yazar.2
“Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.”
Oybirliği kuralı yalnız tapuda mesken olarak kayıtlı daireler içindir. Sönmez’e göre KMK m.24/2 sadece mesken nitelikli bağımsız bölümleri düzenlediğinden, tapuda işyeri olarak kayıtlı yerler için kurul kararı gerekmez; ancak işyerlerinin açılması başka mevzuatla da sınırlandırılmıştır.2 Kat malikleri ve kiracılar kullanımda birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (KMK m.18).1
Hangi işyerleri için oybirliği gerekir?
Kanunda sayılan eğlence, gıda ve imalat yerlerinin yanı sıra Yargıtay’ın işyeri saydığı faaliyetler için de oybirliği gerekir. Sönmez, kanundaki sayımın örnek niteliğinde olduğunu belirtir ve mesken nitelikli dairede şu yerlerin ancak oybirliğiyle açılabileceğine ilişkin kararları aktarır:2
- Vakıf, sendika veya dernek merkez ve şubeleri (Yargıtay 18. HD, 02.02.2012, 316/900).2
- Emlakçı (Yargıtay 18. HD, 01.05.2007, 2832/3803) ve ticari büro (Yargıtay HGK, E. 1983/5-311, K. 1985/119).2
- Dershane, dükkân ve eczane (Yargıtay 18. HD, 27.10.2008, 9827/10977; 19.02.2009, 10771/1364; 17.04.2006, 1825/3223).2
- Epilasyon merkezi; doktor gözetiminde yapılması yeri muayenehane yapmaz (Yargıtay 18. HD, 12.11.2001, 9084/10180).2
- Otel olarak kullanım (Yargıtay 18. HD, 27.05.1998, 5555/6226).2
Oybirliği kararı verilmiş olsa bile işyeri diğer kat maliklerini rahatsız etmemelidir. Sönmez, bu yükümlülüğü ihlal eden malik hakkında KMK m.33 kapsamında faaliyetin sona erdirilmesine karar verilebileceğini aktarır (Yargıtay 18. HD, 04.07.1995, 7122/7929).2
Ofis ve büro için kural nedir?
Ofis ve büro konusunda Yargıtay ile öğreti farklı düşünür. Sönmez’e göre Yargıtay büro (yazıhane) ile ticari büroyu ayırır: büro (yazıhane) olarak kullanım için oybirliği aramaz, ticari büro için arar.2 Sönmez’in aktardığı Yargıtay HGK, E. 1988/5-759, K. 1988/1043 sayılı kararda mimarlık çizim bürosu olarak kullanılan dairenin işyeri olmadığı kabul edilmiştir.2
Ayrımda bakılan ölçütleri Sönmez şöyle sıralar: emeğin ya da ticari faaliyetin yoğunluğu, çalışanların uğraşı biçimi, herkese açıklık derecesi, daireye girip çıkanların sayısı ve sürekliliği.2 Aktarılan Yargıtay 18. HD, 22.10.2002, 7572/10144 sayılı karara göre emlak bürosu şeklindeki kullanım meskende yürütülebilecek büro faaliyeti sayılmaz.2 Bir meskende birden çok iş kolunda faaliyet gösteren büro veya birden çok kişinin farklı amaçlarla kullandığı büro da yazıhane sayılmaz.2
Öğretideki görüş farklıdır. Sönmez, öğretiye göre büronun da bir işyeri olduğunu ve KMK m.24/2 gereği oybirliği gerektirdiğini aktarır; kendisi de Yargıtay’ın bu ayrımının yürürlükteki mevzuatta dayanağı bulunmadığı görüşündedir.2 Yönetim planında meskenin büro olarak kullanılamayacağı yazıyorsa, oybirliği kararı olmadıkça büro açılamaz (Yargıtay 18. HD, 23.11.2004, 7346/8666).2
Ev ofis için Oktay şunu yazar: mesken nitelikli dairede bu amaçla çalışmak kural olarak oybirliği gerektirmez; ancak çok sayıda kişinin çalıştığı, sürekli giriş çıkış olan ve mesken niteliğini ortadan kaldıran bir yoğunluğa ulaşılırsa kullanım meskenden işyerine dönüşmüş sayılır ve oybirliği gerekir.3
Muayenehane, avukatlık ve mali müşavirlik bürosu açılabilir mi?
Evet, bu üç faaliyet için kanun ve özel mevzuat ayrı kural koyar. KMK m.24/1 dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneleri yasağın dışında tutar.1 Sönmez’in aktardığı Yargıtay HGK, E. 2011/18-176, K. 2011/318 sayılı karara göre yönetim planında yasak veya oybirliği şartı yoksa mesken nitelikli dairede doktor ve diş hekimi muayenehanesi açılabilir.2 Öğretide ise mesken nitelikli dairede muayenehane için oybirliği arayan ve aramayan iki görüş vardır.2 Veteriner muayenehanesi için Yargıtay oybirliği arar (18. HD, 25.05.2009, 4897/5402).2
Avukatlık ve mali müşavirlik büroları için KMK m.24’e 6111 sayılı Kanunla eklenen fıkra, meskenlerdeki bu büroların faaliyetine devam edeceğini öngörmüştür.1 Sönmez ve Oktay, 6460 sayılı Kanunla Avukatlık Kanunu m.43 ile 3568 sayılı Kanun m.45’e eklenen hükümlerle bu büroların mesken nitelikli dairelerde kat maliklerinin izni aranmadan faaliyet gösterebileceğini ve yönetim planındaki aksine hükümlerin uygulanmayacağını yazar.23 Oktay, bu büroların şirket faaliyeti niteliğinde olması hâlinde m.24/2 kapsamında kalacağı görüşünü aktarır.3 Tekelioğlu ise yönetim planında dairelerin avukatlık ofisi olarak kullanılamayacağı kararlaştırılmışsa yönetim planına üstünlük tanınması gerektiğini örnek olarak yazar.4
Hangi faaliyet hangi kurala tabidir?
Aşağıdaki tablo, tapuda mesken olarak kayıtlı daire için kanunu ve tezlerde aktarılan kararları bir arada gösterir.
| Faaliyet | Tapuda mesken olan dairede | Dayanak |
|---|---|---|
| Hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı | Kurulamaz; oybirliğiyle de açılamaz | KMK m.24/11; Sönmez2 |
| Dükkân, lokanta, kahvehane, imalathane | Kurulun oybirliğiyle | KMK m.24/21 |
| Ticari büro, emlak ofisi, dernek, vakıf | Kurulun oybirliğiyle | Yargıtay kararları2 |
| Büro (yazıhane) | Yargıtay’a göre oybirliği aranmaz; öğretiye göre aranır | Sönmez2 |
| Ev ofis | Kural olarak oybirliği aranmaz; yoğunluk işyerine dönüşürse aranır | Oktay3 |
| Doktor ve diş hekimi muayenehanesi | Yönetim planında yasak yoksa açılabilir | KMK m.24/1; Y. HGK, E. 2011/18-1762 |
| Avukatlık ve mali müşavirlik bürosu | Kat maliklerinin izni aranmaz | Sönmez2; Oktay3 |
Oybirliği kararı nasıl alınır ve korunur?
Oybirliği kararı kurulda alınır, deftere yazılır ve tapuya şerh verdirilir. Adımlar şunlardır:
- Tapu kaydına ve yönetim planına bakın. Oybirliği kuralı kütükte mesken olarak gösterilen daire içindir ve yönetim planı bütün malikleri bağlar (KMK m.24/2, m.28).1
- Kurulu toplayın. KMK m.24/2 kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararı arar.1 Malik sayısını görmek için kurul karar yeter sayısı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
- Kararı deftere yazdırın. Kurul kararları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıdaki maliklerce imzalanır (KMK m.32).1
- Tapuya şerh verdirin. Karar, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilir (KMK m.24).1 Sönmez’e göre şerh verilmese de kurul kararı sonraki malikleri bağlar.2
- Rahatsızlık doğmamasına dikkat edin. Karar alınmış olsa bile işyeri diğer malikleri rahatsız etmemelidir.2
Olumlu oy veren malik sonradan dava açarsa durumu Sönmez şöyle aktarır: irade bozukluğu yoksa bu malikin hâkimin müdahalesini istemesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz (Yargıtay 18. HD, 23.12.1993, 12663/14368).2
İzinsiz açılan işyerine karşı ne yapılabilir?
İzinsiz işyerine karşı sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir. KMK m.33’e göre borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki veya daireden devamlı yararlanan kişi yüzünden zarar gören kat maliki hâkimin müdahalesini isteyebilir; karar süresinde yerine getirilmezse idari para cezası verilir.1
Kiracı da bu sınırlarla bağlıdır. Tekelioğlu, KMK m.24 ile getirilen sınırlamaların kiracılar için de geçerli olduğunu yazar.4 Gürültü ve rahatsızlıkla ilgili başvuru yolları için gürültü yapan komşu yazımıza bakabilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B).5
Örnek olay: Çankaya’da emlak ofisi ve avukatlık bürosu
Bu örnekte emlak ofisi için oybirliği aranmış, avukatlık bürosu için izin aranmamıştır. Örnek olay (kurgu): Çankaya’da 14 daireli bir apartmanda iki malik dairelerini işyeri olarak kullanmak ister; birinde emlak ofisi, diğerinde avukatlık bürosu açılacaktır. Tapuda iki daire de mesken olarak kayıtlıdır.
Emlak ofisi için kurulun oybirliği kararı gerekir (Yargıtay 18. HD, 22.10.2002, 7572/10144).2 Malik kurulu toplar; on dört malikten biri olumsuz oy verince oybirliği sağlanmaz ve ofis açılamaz. Avukatlık bürosu için tezlerde aktarılan özel hükümlere göre kat maliklerinin izni aranmaz.23 Bu olay kurgudur; somut durumda yönetim planı ve faaliyetin yoğunluğu farklı sonuç doğurabilir. Çankaya’daki yapılar için Çankaya site yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.
Dairede işyeri açarken sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, tapudaki niteliğe bakmamak, oy çokluğunu yeterli sanmak ve kararı tapuya şerh ettirmemektir.
- Tapudaki niteliğe bakmamak. Oybirliği kuralı mesken olarak kayıtlı daire içindir (KMK m.24/2).1
- Oy çokluğunu yeterli sanmak. Kanun oybirliği arar.1
- Her büroyu yazıhane saymak. Ticari büro, emlak ofisi ve dernek için Yargıtay oybirliği arar.2
- Kararı şerh ettirmemek. Kanun bütün bağımsız bölüm sayfalarına şerh verilmesini öngörür.1
- Yasak işi oybirliğiyle açmaya çalışmak. Hastane, klinik ve poliklinik yasağı oybirliğiyle aşılamaz.2
Sık sorulanlar
Tapuda mesken yazan daire ofis olarak kullanılabilir mi?
Yargıtay’a göre büro (yazıhane) olarak kullanım için oybirliği aranmaz; ticari büro, emlak ofisi ve dernek gibi kullanımlar için kurulun oybirliği kararı gerekir.2
Dairede dükkân açmak için kaç kişinin oyu gerekir?
Bütün kat maliklerinin; KMK m.24/2 kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararı arar.1
Dairede klinik açılabilir mi?
Hayır. KMK m.24/1’e göre hastane, dispanser, klinik ve poliklinik kurulamaz; Sönmez’e göre bu yasak oybirliğiyle de aşılamaz.12
Doktor muayenehanesi için komşu izni gerekir mi?
Yargıtay HGK’ya göre yönetim planında yasak veya oybirliği şartı yoksa mesken nitelikli dairede muayenehane açılabilir; öğretide oybirliği arayan görüş de vardır.2
Avukatlık bürosu için kat maliklerinin izni gerekir mi?
Sönmez ve Oktay’a göre 6460 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler sonucunda kat maliklerinin izni aranmaz ve yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.23
Evden çalışmak (ev ofis) için karar gerekir mi?
Oktay’a göre kural olarak gerekmez; ancak kullanım mesken niteliğini ortadan kaldıracak yoğunluğa ulaşırsa oybirliği gerekir.3
Tapuda işyeri yazan dairede oybirliği gerekir mi?
Sönmez’e göre KMK m.24/2 yalnız mesken nitelikli daireleri düzenlediğinden kurul kararı gerekmez; KMK m.24/1’deki mutlak yasak ise burada da geçerlidir.12
Oybirliği kararı tapuya işlenir mi?
Evet. Karar, yöneticinin veya bir kat malikinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin sayfalarına şerh verilir (KMK m.24).1
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.
Apartman ve bina yönetimi hizmetimiz için Ankara apartman yönetimi sayfamıza, kat maliklerinin hak ve borçları için kat maliki hak ve borçları yazımıza, yönetim planındaki kullanım hükümleri için yönetim planı değişikliği yazımıza bakabilirsiniz. İşyerlerinden oluşan yapıların yönetimi için plaza ve iş merkezi yönetimi yazımızı okuyabilirsiniz.