Kış öncesi apartman bakım listesinde kazan dairesi, bacalar, çatı, asansör ve yangın söndürme cihazları kontrol edilir; bu işler yöneticinin bakım ve koruma görevine girer.1 Kalorifer ve asansör giderleri için avans, yönetim planında zaman yoksa takvim yılının ilk ayında toplanır.1 Ankara Yönetim Merkezi olarak listeyi kalem kalem hazırlıyoruz.
Kış öncesi bakım; kazan dairesi, baca, çatı, asansör ve yangın ekipmanı gibi ortak yerleri kapsar. Bu yazıda, Ankara’daki bir apartmanda ya da sitede kış gelmeden önce hangi bakımların yapılması gerektiğini, bunların kimin görevi olduğunu, giderinin nasıl karşılandığını ve hangi işte kurul kararı aranacağını kanun ve yönetmelik maddeleriyle anlatıyoruz. Aralık ayına girmeden önce elinizde uygulayabileceğiniz bir kontrol listesi bulacaksınız.
Yazıda ısınma giderlerinin paylaşımını anlatmıyoruz; o konu için isinma-giderleri-nasil-paylastirilir.html yazımıza bakabilirsiniz. Burada odak, kış öncesi bakım işlerinin kimin sorumluluğunda olduğu ve nasıl yapılacağıdır.
Kış öncesi bakım yöneticinin hangi görevine girer?
Kış öncesi bakım, yöneticinin anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alma görevine girer. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin yapacağı işleri sayar ve bunların arasında anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmasını açıkça yazar.1
“Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;”
Aynı maddenin (d) bendi daha da somuttur: genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi için kat maliklerinden avans toplanması yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.1 Başka bir deyişle kalorifer ve asansör işletmesi için kanun, yılın başında toplanan bir avansı öngörür. Kış öncesi bakımların bu avanstan karşılanıp karşılanamayacağı, işletme projesinde ve yönetim planında bu işlere pay ayrılıp ayrılmadığına bağlıdır.
Yöneticinin bu görevi yerine getirmemesinin sonucu da vardır. Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).1 Kayaduman’ın aktardığı Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/1045, K. 2017/5020, T. 06.06.2017 kararına konu dava, çatı tamiri, asansör tamiri, ortak alan temizliği ve kalorifer bakımı ve yakılması gibi zorunlu ihtiyaçların giderilmesi için hâkimin müdahalesinin istendiği bir uyuşmazlıktır.6
Yönetici seçmek zorunda olup seçmeyen binalarda da sonuç değişmez. Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir; kanun, yönetici ataması yapılmayan böyle bir yapıda sayılan işlerin yaptırılmasından kat maliklerini müştereken sorumlu tutar.1
Kazan dairesinde neler kontrol edilir?
Kazan dairesi, kış hazırlığının merkezidir ve yönetmelik bu bölüm için ayrıntılı şartlar koyar. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, kazan dairelerinin ilgili Türk Standartlarına uygun olmasını şart koşar; kazan dairesinde duman bacalarına ilave olarak temiz ve kirli hava bacaları yaptırılması da şarttır.2 Yönetmeliğe göre kazan dairesinde en az bir adet 6 kg’lık çok maksatlı kuru kimyevi tozlu yangın söndürme cihazı bulundurulur.2 Kış öncesi kontrolde bu cihazın yerinde, dolu ve kullanılabilir olduğuna bakılır.
Doğalgaz veya LPG kullanılan kazan dairelerinde ek şartlar vardır. Gazı kesecek ana kapama vanası ile elektrik akımını kesecek ana devre kesici ve ana elektrik panosu kazan dairesi dışında kolayca ulaşılabilecek bir yere konulur; gaz ana vanasının yerini gösteren plaka bina girişinde kolayca görülebilecek bir yere asılır.2 Gaz kullanılan kapalı bölümlerde gaz kaçağına karşı doğal veya mekanik havalandırma sağlanması gerekir ve gaz algılayıcıların kullanılması şarttır.2 Kontrol listenize şu soruları ekleyebilirsiniz: Ana vana plakası bina girişinde asılı mı? Havalandırma açıklıkları kapalı ya da tıkalı değil mi? Gaz algılayıcı çalışıyor mu?
Kazan dairesinde saklanan eşya konusunda yönetmelik nettir: kazan daireleri, yakıt depoları, sobalar ve bacalar, çatılar, asansörler gibi yangın bakımından kritik kısımlara yanıcı madde atılması veya depolanması yasaktır; bu yerlerin belirli aralıklarla temizlenmesi şarttır ve bunu sağlamakla bina sahibi veya yöneticisi mükelleftir.2 Yıl boyunca kazan dairesine atılmış karton, boya kutusu ya da eski mobilya, kış öncesi temizliğin ilk işidir.
Kazanı işletecek kişi de kontrol edilmelidir. Yönetmelik, yetkili bir kurum tarafından verilen kazan dairesi işletmeciliği kursunu bitirdiğine dair sertifikası bulunmayan kişilerin kazan dairesini işletmek üzere çalıştırılamayacağını belirtir.2 Uluşen de merkezi ısıtmalı kaloriferli yapılarda kapıcı olarak işe alınacak kişilerde ateşçi belgesinin varlığını ve doğruluğunu araştırmanın yöneticinin görevleri arasında olduğunu aktarır.4
Bacalar ne zaman ve kime temizlettirilir?
Sıvı ve katı yakıtlı kazanların bacalarının altında bir kurum temizleme menfezi bulunması ve bacaların yılda en az iki defa yetkili kişilere temizlettirilmesi gerekir; yönetmelik, bacaların temizliğinden bina sahibi ve yöneticisinin sorumlu olduğunu açıkça yazar.2 Odun ve kömür gibi katı yakıtlar ile yüksek oranda is bırakan sıvı yakıtlar kullanıldığında ise borular ayda bir, bacalar iki ayda bir temizlenir.2 Bu sıklıklar kömür ya da fuel-oil ile çalışan merkezi sistemler için geçerlidir; kış öncesi ilk temizlik, bu yıllık iki temizliğin ilkidir.
Baca temizliğini kimin yapabileceği de yönetmelikte yazılıdır. Temizlik, mahallin itfaiye teşkilatı tarafından yapılır; itfaiye teşkilatından aldığı izinle ve belediye encümeninin belirlediği fiyat tarifesi üzerinden faaliyet gösteren özel firmalar varsa temizlik onlara da yaptırılabilir.2 Ankara’daki bir sitede bacayı temizletmeden önce firmanın itfaiyeden izinli olup olmadığını sormanın iyi olacağını düşünüyorum.
Doğalgazlı kombi ve şofben kullanılan binalarda kural farklıdır. Doğalgaz kullanılan kombi ve şofbenlerin bacaları ile cihazları bacaya bağlayan boruların paslanmaz çelik olması, birleşme noktalarındaki kelepçelerin sızdırmaz olması gerekir; bacaların yapımı, yıllık bakımı ve temizliği gaz dağıtım şirketlerinin belirleyeceği uzman ve eğitimli kişiler tarafından yaptırılır ve baca gazı sensörü olmayan cihazların kullanılmasına izin verilmez.2 Bireysel kombili bir apartmanda her dairenin kendi cihazı için bakım yaptırması beklenir; ortak bacanın durumu ise yönetimi ilgilendirir.
Baca bakımını ertelemenin hukuki bir yan sonucu da vardır. Aşağıdaki bölümde anlatılan yapı malikinin sorumluluğu, bakımdaki eksikliklerden doğan zararları kapsar; bacadan çıkan bir yangın ya da komşu bağımsız bölümde oluşan zarar bu kapsama girebilir.35
Çatı ve dış cephe için kış öncesi hangi kontroller yapılır?
Çatı, kış öncesinde gözle kontrol edilmesi gereken ilk ortak yerlerdendir. Karakaş, çatı, temeller ve ana duvarların bütünleyici parça niteliğindeki ortak yer sayılan imalatlar olduğunu belirtir.5 Ortak yer olduğu için bakımı, onarımı ve gideri kat maliklerine aittir; Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kat malikleri kendi arsa payı oranında katılır.1
Hukuki risk burada Türk Borçlar Kanunu m.69’dan gelir. Bu madde, bir binanın maliki yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür diyerek kusura bakmaksızın bir sorumluluk kurar.3 Karakaş, bu hükmün yapı malikine ve sorumlu olabilecek sınırlı ayni hak sahiplerine, yapının kullanım amacına uygun biçimde bakımının yapılması yolunda bir özen yükümlülüğü yüklediğini yazar ve örnek olarak her yıl aşırı rüzgâr nedeniyle kiremitlerin uçtuğu bir yerde eski binaların çatı bağlantılarını güçlendirme yükümlülüğünü gösterir; bu tedbiri almayan malik kusurlu sayılır.5 Aynı örnek, Ankara’daki eski bir çatı için de düşünülebilir: bilinen bir kusuru kışa kadar bekletmek, zarar doğduğunda aleyhe sonuç doğurabilir.
Çatı arası ayrıca yangın yönetmeliğinin kapsamındadır. Yönetmelik, çatı aralarında kolay alevlenici, parlayıcı ve patlayıcı madde bulundurulamayacağını, çatı giriş kapısının devamlı kapalı ve kilitli tutulacağını, çatıya bina sahibi, yöneticisi veya bina yetkilisinin izniyle çıkılacağını ve çatı aralarının periyodik olarak temizleneceğini söyler.2 Kışın sığınılacak “depo” gibi kullanılan çatı aralarını bu yüzden gözden geçirmek gerekir.
Dış cephede ise sürekli su alan duvar, kopmaya hazır bir parça ya da gevşemiş bir cephe elemanı varsa, kış öncesinde tespit edilmesinin iyi olacağını düşünüyorum. Bu tür bir sorun için kurul kararının aranıp aranmadığını mantolama-karari-ve-gider-paylasimi.html yazımızda anlattık; burada sorunu kış gelmeden yazılı bir tutanakla kayda geçirmenin iyi olacağını düşünüyorum.
Asansör ve ortak alanlarda kış öncesi ne yapılır?
Asansör için kanun açık bir yükümlülük koyar. Yöneticinin görevleri arasında, anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi vardır (KMK m.35/l).1 Uluşen, asansörün kimlik numarasını içeren etiketin kabinde bulundurulmasının ve bakım sözleşmesinin yapılmasının da yöneticinin sorumluluğunda olduğunu aktarır.4 Ayrıntı için asansor-periyodik-kontrol-yonetici-gorevleri.html yazımıza bakabilirsiniz.
Kış öncesinde asansör firmasından bakım föyünü istemek ve bir sonraki bakım tarihini not etmek iyi bir ilk adım olacağını düşünüyorum. Kapıcı veya güvenlik görevlisinin asansör arızasında hangi numarayı arayacağını bilmesinin de yararlı olacağını düşünüyorum.
Giriş ve ortak yürüme alanları için yönetmelikte kış koşullarına özel bir madde bulunmaz; ancak aynı genel ilke geçerlidir. Bakımdaki eksiklikten doğan zarar, malikin sorumluluğunu doğurur.3 Kar ve buz nedeniyle oluşabilecek zararlar ayrı bir hukuki konudur; bu yazıda yalnızca önleyici bakım işlerini ele alıyoruz.
Yangın ve acil durum ekipmanı nasıl kontrol edilir?
Kışın soba, elektrikli ısıtıcı ve kazan kullanımı arttığı için yangın ekipmanı kontrolü de listeye girer. Yönetmelik, acil aydınlatma, yönlendirme ve yangın algılama ve uyarı sistemlerinin bina sahibinin ve yöneticinin veya bunların yazılı olarak sorumluluklarını devrettiği bina yetkilisinin sorumluluğu altında, ilgili standartlarda belirtilen sistemin gerektirdiği periyodik kontrole, teste ve bakıma tabi tutulacağını söyler.2
Uluşen, kat malikleri kurullarınca oluşturulan yangın önleme ve söndürme konusundaki iç düzenlemelerin yürütülmesi görevinin yöneticiye yüklendiğini ve mevcut yapılarda da alınması mümkün iyileştirici tedbirlerin yöneticilerce alınmasının zorunlu tutulduğunu aktarır.4 Bu nedenle kış öncesi kontrol listesine, söndürücülerin dolum tarihlerini, acil aydınlatma lambalarının çalışmasını ve kaçış yollarının açık olmasını eklemek yerindedir.
Kalorifer görevlisi ve sözleşmeler kış öncesinde nasıl düzenlenir?
Merkezi ısıtmalı binalarda kalorifer yakan görevli ve bakım firması kış öncesinde gözden geçirilecek diğer konulardır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’ye göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça eşit olarak katılır.1 Bu eşit katılım kuralı, arsa payı oranında paylaşılan bakım ve onarım giderlerinden ayrı bir kuraldır.
Sarı’nın aktardığı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.12.1992 tarihli, E. 1992/13-643, K. 1992/749 sayılı kararı, kalorifer alımını yönetici aynı sıfatla yaptığına göre, bu konuda çıkacak uyuşmazlıklarda mali sorumluluk kat maliklerine ait olmak üzere yöneticiye husumet yöneltilebileceğini kabul eder.7 Aynı tezde, apartmana ait defter ve belgeleri tebligata rağmen Sosyal Sigortalar Kurumu’na süresinde ibraz etmeyen ve kapıcı ile kaloriferci sözleşmesini süresinde bildirmeyen yöneticinin bu eyleminden sorumlu olduğu ve kat maliklerinin katkı payları oranında yöneticiye rücu hakları bulunduğu yönünde bir Yargıtay kararı da aktarılır.7 Kış öncesinde kaloriferci ve kapıcı sözleşmelerinin güncel olduğunu ve bildirimlerinin yapıldığını kontrol etmek bu nedenle önemlidir.
Hangi bakım için kurul kararı, hangisi için avans yeterlidir?
Her kış hazırlığı için ayrı bir kurul toplantısı gerekmez. Yönetici, yukarıda anlatılan olağan bakım işlerini KMK m.35 uyarınca yönetim planı ve işletme projesi çerçevesinde yürütür; kaloriferin zamanında yakılması, yapı tesisatının periyodik bakımının yaptırılması gibi işler Uluşen’in yöneticinin görevleri arasında saydığı kalemlerdendir.4 Bu işlerin gideri avanstan karşılanır.
Buna karşılık işletme projesinde karşılığı bulunmayan büyük bir iş için kat malikleri kurulundan karar almak gerekir. Kanun, geçici işletme projesinin en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici tarafından yapılmasını ve kesinleşen işletme projeleri ile kurulun işletme giderleri ile ilgili kararlarının İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de belirtilen belgelerden sayılmasını öngörür.1 Bu nedenle kış bakımları için ayrılan pay işletme projesine yazılırsa, ödenmeyen avans için icra yolu da açık olur. İşletme projesinin kapsamı için isletme-projesi-nedir.html yazımıza bakabilirsiniz.
Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması ise başka bir kuralın konusudur. KMK m.19’a göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz; ancak ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse bu onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz.1 Cemiloğlu da bu “acil onarım” istisnasını kanundaki istisnalar arasında ele alır; kanun metnine göre acil onarım için mahkeme tespiti aranır.8
Kış öncesi kontrol listesi nasıl hazırlanır?
Aşağıdaki tablo, yazıda anlatılan işleri sorumlusu ve dayanağıyla birlikte özetler. Binanızın yönetim planı farklı bir düzen öngörebilir; tabloyu kendi planınıza göre uyarlayın.
| İş | Sorumlu | Sıklık veya şart | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Kazan dairesinde yanıcı madde temizliği | Bina sahibi ve yönetici | Belirli aralıklarla | Yangın Yönetmeliği m.532 |
| Sıvı ve katı yakıtlı kazan bacası temizliği | Bina sahibi ve yönetici | Yılda en az iki kez | Yangın Yönetmeliği m.582 |
| Doğalgazlı cihaz bacası bakımı | Gaz dağıtım şirketinin belirlediği kişiler | Yıllık bakım | Yangın Yönetmeliği m.582 |
| Kazan dairesi işletmeci sertifikası | Yönetici (işe alırken) | Çalıştırmadan önce | Yangın Yönetmeliği m.552 |
| Asansör bakım ve kontrolü | Yönetici | Aylık bakım, yıllık kontrol | KMK m.35/l1 |
| Acil aydınlatma ve algılama sistemi testi | Bina sahibi ve yönetici | Periyodik | Yangın Yönetmeliği m.842 |
| Çatı arası temizliği ve kilidi | Bina sahibi ve yönetici | Periyodik | Yangın Yönetmeliği m.612 |
| Kalorifer ve asansör avansı | Yönetici | Yılın ilk ayı, plan yoksa | KMK m.35/d1 |
Örnek olay: Eryaman’da 24 daireli bir sitede kış hazırlığı
Örnek olay (kurgu): Eryaman’da 24 daireli, katı yakıtlı merkezi kalorifer sistemi olan bir sitede yönetici Kasım ayının başında kontrol listesi hazırlar. Kazan dairesinin köşesinde yıl boyunca biriken eski boya kutuları ve kartonları görür, bacanın temizlik menfezini açar ve bacanın son temizlenme tarihinin on ay önce olduğunu fark eder.
Yönetici, yönetmelikteki yılda en az iki kez temizlik kuralına dayanarak itfaiyeden izinli bir firmadan baca temizliği yaptırır; yanıcı maddeleri kazan dairesinden çıkarır.2 Kaloriferci olarak çalışan görevlinin işletmeci sertifikasını yönetim dosyasına ekler.2 Asansör firmasından bakım föyünü alır ve bir sonraki kontrol tarihini ortak alan panosuna asar.1 Bakım giderleri, yönetim planında zaman gösterilmemiş olduğu için yılın ilk ayında toplanan avansa ve işletme projesine dayanır.1
Bu olay kurgudur; gerçek bir binada yönetim planı, kazan türü ve işletme projesi farklı olabilir. Eryaman’daki sitelerin yönetimi için eryaman-site-yonetimi.html sayfamıza bakabilirsiniz.
Kış öncesi bakımda sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, bakımı ilk arızaya bırakmak, bacayı yılda yalnız bir kez temizletmek ve yazılı kayıt tutmamaktır.
- Bakımı ilk arızaya bırakmak. Yönetici, anagayrimenkulün bakımı için gereken tedbirleri almakla görevlidir (KMK m.35/b).1
- Bacayı yılda bir kez temizletmek. Sıvı ve katı yakıtlı kazan bacaları için yılda en az iki temizlik aranır.2
- İzinsiz firmaya baca temizletmek. Özel firmalar için itfaiyeden izin ve belediye tarifesi şartı vardır.2
- Kazan dairesini depo olarak kullanmak. Bu yerlere yanıcı madde atılması veya depolanması yasaktır.2
- Sertifikasız görevli çalıştırmak. Kazan dairesi işletmeciliği sertifikası olmayan kişi çalıştırılamaz.2
- Avansı geç toplamak. Kalorifer ve asansör avansı yönetim planında zaman yoksa yılın ilk ayında toplanır.1
- Bilinen çatı kusurunu ertelemek. Bakımdaki eksiklikten doğan zararda malik kusursuz sorumludur.35
Teknik işlerin yönetimi için site-teknik-bakim-onarim.html sayfamıza, toplantı hazırlığı için kat-malikleri-kurulu-toplantisi.html sayfamıza bakabilirsiniz. Ankara’daki apartmanınız için ankara-apartman-yonetimi.html sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sık sorulanlar
Kış bakımı yöneticinin görevi mi, kat maliklerinin mi?
Anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak yöneticinin görevidir; giderleri ise kat malikleri öder (KMK m.35, m.20).1
Bacayı yılda kaç kez temizletmek gerekir?
Yönetmeliğe göre sıvı ve katı yakıtlı kazanların bacaları yılda en az iki defa yetkili kişilere temizlettirilir; bacaların temizliğinden bina sahibi ve yöneticisi sorumludur.2
Baca temizliğini hangi firma yapabilir?
Temizlik mahallin itfaiye teşkilatınca yapılır; itfaiyeden izin almış ve belediye encümeninin belirlediği tarifeyle çalışan özel firmalara da yaptırılabilir.2
Kazan dairesinde hangi yangın söndürme cihazı bulunmalıdır?
Yönetmelik, kazan dairesinde en az bir adet 6 kg’lık çok maksatlı kuru kimyevi tozlu yangın söndürme cihazı bulundurulmasını ister.2
Kazanı işletecek görevlinin belgesi gerekir mi?
Evet. Kazan dairesi işletmeciliği kursunu bitirdiğine dair sertifikası bulunmayan kişiler kazan dairesini işletmek üzere çalıştırılamaz.2
Kalorifer ve asansör avansı ne zaman toplanır?
Yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.35/d).1
Asansör bakımı ne sıklıkla yapılır?
Kanun, asansörlerin aylık bakımlarının ve yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırılmasını yöneticinin görevleri arasında sayar (KMK m.35/l).1
Çatıdaki bakım eksikliği yüzünden komşuya zarar gelirse kim öder?
Türk Borçlar Kanunu m.69’a göre bina maliki, bakımındaki eksiklikten doğan zararı gidermekle yükümlüdür; kusur aranmaz.35
Yönetici atanmamış binada kış bakımı kimin sorumluluğundadır?
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olup yönetici atanmamış binada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.1
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.