Kazan dairesi gaz güvenliğinde Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, doğalgaz veya LPG kullanılan kazan dairelerinde gaz algılayıcı kullanılmasını şart koşar; gazı ve elektriği kesecek ana vana ile ana devre kesici de kazan dairesi dışında, kolay ulaşılır yerde olur.2 Öğretide gaz kaçağı gibi ivedi durumlarda yönetici gerekli tedbiri hemen alır ve kurulu derhal toplantıya çağırır.4
Merkezi ısıtmalı bir apartmanda ya da sitede kazan dairesi, kış boyunca en çok gaz ve elektrik riskinin bir arada bulunduğu yerdir. Bu yüzden Ankara’daki bir bina yönetimi için kazan dairesi, yalnızca “kalorifer yanıyor mu?” sorusuyla değil, gaz algılayıcısı, kesme vanaları ve elektrik düzeniyle birlikte düşünülmesi gereken bir alandır. Bu yazıda yönetmeliğin kazan dairesi ve doğalgaz kullanımına ilişkin açık hükümlerini, yöneticinin görev ve yetkisini ve bir sorun çıktığında sorumluluğun nereye bağlandığını kaynaklarıyla birlikte anlatıyoruz.
Önemli bir ayrım baştan yapılmalıdır: bu yazı kış öncesi genel bakım takvimini ya da kazan arızasında izlenecek yolu anlatmaz; konusu, kazan dairesindeki gaz ve elektrik güvenliği tedbirleridir.
Kazan dairesinin güvenliği kimin görevidir?
Kazan dairesinin güvenliği ilk olarak anagayrimenkulün bakımına ilişkin genel görevlerin içindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19, kat maliklerini anagayrimenkulün bakımına ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur kılar.1 Yöneticinin görevleri arasında ise anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ile korunma ve bakım için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması sayılır (KMK m.35/b ve h).1
“Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;”
Yangın Yönetmeliği de kazan dairesi gibi kritik yerler için yöneticiyi açıkça anar. Yönetmeliğe göre kazan daireleri, yakıt depoları, sobalar ve bacalar, çatılar ve asansörler gibi yangın bakımından kritik kısımlara yanıcı madde atılması veya depolanması yasaktır; bu yerlerin belirli aralıklarla temizlenmesi şarttır ve bunu sağlamakla bina sahibi veya yöneticisi mükelleftir.2 Yangın algılama, uyarı, acil aydınlatma ve yönlendirme sistemleri ise bina sahibinin ve yöneticinin ya da sorumluluklarını yazılı olarak devrettikleri bina yetkilisinin sorumluluğu altında periyodik kontrole, teste ve bakıma tabi tutulur.2
Yönetmelik her binaya aynı şekilde mi uygulanır?
Hayır, yönetmelik mevcut yapılar için ayrı bir kısım içerir. “Mevcut Binalar Hakkında Uygulanacak Hükümler” başlıklı onuncu kısımda, 19.12.2007 tarihinden önce yapı ruhsatı başvuru dilekçesi eki yapı projeleri ilgili idaresince onaylanmış olan yapı, bina, tesis ve işletmelerin de yönetmeliğin uygulanması bakımından mevcut yapı sayılacağı yazılıdır (m.138/4).2
Bu nedenle aşağıda anlatılan hükümler yönetmeliğin genel hükümleridir. Binanızın yapı ruhsat tarihine göre hangi kısmın uygulanacağı bu yazıda değerlendirilmemiştir.
Ana vana ve elektrik kesici neden kazan dairesinin dışında olur?
Yönetmelik, doğalgaz ve LPG kullanılan kazan dairelerinde herhangi bir tehlike anında gazı kesecek ana kapama vanasının, elektrik akımını kesecek ana devre kesicinin ve ana elektrik panosunun kazan dairesi dışında kolayca ulaşılabilecek bir yere konulmasını ister; gaz ana vanasının yerini gösteren plaka da bina girişinde kolayca görülebilecek bir yere asılır.2 Sayaçların da kazan dairesi dışına yerleştirilmesi gerekir.2
Aynı yönetmelik, doğalgaz kullanılan kazan dairelerinde muhtemel tehlikeler karşısında, kazan dairesine girilmesine gerek olmaksızın dışarıdan kumanda edilerek elektriğin kesilmesini sağlayacak şekilde ilave tesisat yapılmasını da öngörür.2
Yönetici açısından buradan çıkan işler basittir: ana vananın ve devre kesicinin yerini bilmek, plakanın bina girişinde asılı olup olmadığına bakmak, önünün kapalı ya da kilitli olmadığını kontrol etmek. Bu kontrolleri kış öncesinde yazılı bir listeye bağlamanın iyi olacağını düşünüyorum.
Gaz algılayıcı ve emniyet vanası zorunlu mudur?
Kazan dairesinde doğalgaz veya LPG kullanılması hâlinde bu gazları algılayacak gaz algılayıcıların kullanılması şarttır; gaz kullanılan kapalı bölümlerde ayrıca gaz kaçağına karşı doğal veya mekanik havalandırma sağlanması gerekir.2 Doğalgaz kullanılan ısı merkezlerinde girişte bir adet emniyet selonoid vanası bulunması ve bu vananın en az iki adet patlama ve kıvılcım güvenlikli, kademe ayarlı gaz sensöründen kumanda alarak açılması istenir; büyük tüketimli ısı merkezlerinde entegre gaz alarm cihazı kullanılması da gerekir.2
Herhangi bir gaz sızıntısında veya yanma hadisesinde gaz akışının kesme vanasından otomatik olarak durdurulması da yönetmelik hükmüdür.2 Brülörlerde alev sezici ve alevin geri tepmesini önleyen armatürler kullanılır.2
LPG kullanımı için ek şartlar vardır. LPG kullanılan kazan daireleri bodrum katta yapılamaz ve bodrumlarda LPG tüpleri bulundurulamaz; LPG kullanan ısı merkezlerinde ise gaz algılayıcının ortamdaki kaçağı algılayıp uyarması ile devreye giren ve bina girişinde gaz akışını kesen otomatik emniyet vanası ya da ani kapama vanası bulunması gerekir.2 Binanızda hangi gazın kullanıldığı, yukarıdaki hükümlerden hangilerinin sizi ilgilendirdiğini belirler.
Kazan dairesinde elektrik ve aydınlatma nasıl olmalıdır?
Gaz ile elektrik yan yana olduğunda kıvılcım riski önemlidir; yönetmelik bu nedenle ayrıntılı hükümler koyar. Kazan dairesi topraklaması Elektrik Tesislerinde Topraklamalar Yönetmeliği’ne uygun yapılır; kullanılan gazın özelliği dikkate alınarak aydınlatma ve açma-kapama anahtarları ile panolar kapalı tipte, uygun yerlere tesis edilir.2 Tablolar, anahtarlar, prizler, borular gibi bütün elektrik tesisatının ilgili yönetmeliklere ve Türk Standartlarına uygun olarak tasarlanması ve tesis edilmesi, kullanılan her türlü cihaz ve kablonun ilgili standartlara uygun olması gerekir.2
Doğalgaz kullanılan kazan dairelerinde enerjinin alınacağı enerji tablosunun etanj tipi, patlama ve kıvılcım güvenlikli olması, kumanda butonlarının pano ön kapağına monte edilmesi ve kapak açılmadan butonlarla çalıştırılıp kapatılması gerekir.2 Aydınlatma sistemleri tavandan en az 50 cm sarkacak şekilde veya üst havalandırma seviyesinin altında kalacak biçimde ya da yan duvarlara etanj tipi floresan veya contalı glop tipi armatürlerle yapılır ve tesisat antigron olarak kurulur.2
Cebri havalandırma gereken yerlerde fan motorunun brülör kumanda sistemi ile paralel çalışması ve fanda oluşabilecek arızalarda brülörün otomatik olarak devre dışı kalması gerekir.2 Kış öncesi kontrolde bakım firmasından bu hükümlere uygunluk hakkında yazılı bilgi istemek, yöneticinin elindeki belgeyi güçlendirir. Bu bilgiyi istemenin iyi olacağını düşünüyorum.
Kazan dairesinde neler bulundurulmaz?
Kazan dairesindeki doğalgaz tesisatı veya bağlantı elemanlarının üzerinde ve çok yakınında yanıcı madde bulundurulamaz.2 Genel hüküm de aynı yöndedir: kazan dairelerine yanıcı madde atılması veya depolanması yasaktır.2
Doğalgaz tesisatlı kazan dairesinin tavanının mümkün olduğu kadar düz olması ve gaz sızıntısı hâlinde gazın birikeceği ceplerin bulunmaması da yönetmelik hükmüdür.2 Kazan dairesinde en az bir adet 6 kg’lık çok maksatlı kuru kimyevi tozlu yangın söndürme cihazı, büyük kazan dairelerinde ise ayrıca en az bir adet yangın dolabı bulundurulur.2
Uyarı levhaları, servis kutusu ve kullanıcı bilgisi neden önemlidir?
Doğalgaz kullanım mekânlarında herkesin görebileceği yerlere doğalgazla ilgili dikkat edilecek hususları belirten uyarı levhaları asılır.2 Bina servis kutusu, ilgili gaz kuruluşunun acil ekiplerinin kolaylıkla müdahale edebileceği şekilde muhafaza edilir; servis kutusu önüne müdahaleyi zorlaştıracak malzeme konulamaz ve araç park edilmez.2
Yönetmelik ayrıca doğalgaz kullanıcılarının tesisatlarını tanımasını, gaz kesme vanalarının yerlerini öğrenmesini ve gaz kaçağı olduğunda nasıl hareket edeceklerine dair bilgi sahibi olmasını ister.2 Yönetmelik bu hükmü kullanıcıya yönelik koymuştur; pano duyurusu ya da bilgilendirme notu hazırlamanın iyi olacağını düşünüyorum.
Periyodik kontrol ve bakım nasıl kayda bağlanır?
Bina içi tesisatın, gaz kesme ve tüketim cihazlarının ve bacaların periyodik kontrolleri ve bakımları yetkili servislere yaptırılır.2 Yönetmelik, acil aydınlatma, yönlendirme ve yangın algılama-uyarı sistemleri için de ilgili standartlarda belirtilen periyodik kontrol, test ve bakımı bina sahibi ve yöneticinin sorumluluğuna bağlar.2
Uluşen’in aktardığı yönetici görevleri arasında yapı tesisatının kullanılmasına ilişkin teknik hususları içeren bilgileri yazılı olarak kapıcıya vermek ve yapı tesisatının periyodik bakımlarının yapılmasını sağlamak da yer alır.5 Bakım firmasının raporlarını tarihli ve imzalı biçimde bir dosyada saklamanın iyi olacağını düşünüyorum. Teknik bakım ve onarım işleri için site-teknik-bakim-onarim.html sayfamıza bakabilirsiniz.
Kazan dairesini kim işletebilir?
Yetkili bir kurum tarafından verilen kazan dairesi işletmeciliği kursunu bitirdiğine dair sertifikası bulunmayan kişiler, kazan dairesini işletmek üzere çalıştırılamaz.2 Uluşen de merkezi ısıtmalı kaloriferli yapılarda kapıcı olarak işe alınacak kişilerde ateşçi belgesinin varlığını ve doğruluğunu araştırmayı yöneticinin görevleri arasında sayar.5
Kazan dairesini kimin işlettiğini belgesiyle birlikte kayıt altında tutmanın iyi olacağını düşünüyorum.
Gaz kaçağı veya patlama riski belirdiğinde yönetici ne yapar?
Öğretide bakım ve onarım işleri için temel ayrım şöyle aktarılır: günlük yaşamdaki küçük ve ucuz işleri yönetici kurul kararı olmaksızın yapar; büyük ve pahalı işler için kurulu toplantıya çağırır ve karara göre işlem yapar. İstisna ise büyük ve pahalı olup ivedilikle yapılması gereken, yapılmazsa kat malikleri ve yapılar için tehlike ve maddi zarar doğurabilecek kanalizasyon tıkanması, su baskını, doğalgaz kaçağı, kazan dairesinde patlama gibi hâllerdir.4
Özkan, bu hâllerde yöneticinin ivedilikle gerekli tedbiri ve işlemi gerçekleştirmesinin, kat malikleri kurulunu derhal toplantıya çağırarak karar alınmasını sağlamasının isabetli olacağını yazar ve Yargıtay içtihatlarının bu yönde olduğunu belirtir.4 Aynı kaynakta, bu tür işler için KMK m.19 gereğince mahkemece tespit yapılmasının talep edilmesine ve sonucunun beklenmesine gerek olmadığı da aktarılır.4
Özkan’ın aktardığı Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2003/9963 E., 2004/612 K., 09.02.2004 tarihli kararında, ana gayrimenkulün bakım ve onarımı için zorunlu ve ivedi işlerin yönetici tarafından yaptırılabileceği ve bu işlerin masraflarından kat maliklerinin yönetim planında öngörülen esaslara, plan yoksa kanundaki esaslara göre sorumlu olacağı belirtilir.4 Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 1984/5756 E., 1984/5920 K. sayılı kararında ise acele yapılması gereken ve gecikmesi hâlinde hasar ve zarar doğacak durumlarda gerekli harcamaların kat malikleri kurulu kararı olmadan da yapılabileceği yazılıdır.4
Kaynaklarda aktarılan ilkeler özetle şöyledir: ivedi tedbir yönetici tarafından alınır, kurul derhal toplantıya çağrılır ve masraftan kat malikleri sorumlu olur.4
İç düzenleme ve acil durum bilgisi neden önemlidir?
Yönetmeliğe göre yangın önleme ve söndürme konusundaki iç düzenlemelerde acil durum ekiplerinin sayısı, personelin adı ve görevleri, ihtiyaç duyulan araç, gereç ve malzemenin cinsi ve miktarı, söndürme araçlarının kullanma usulleri, eğitim ve bakım hususları, nöbet hizmetleri ile gerek görülecek diğer hususlar düzenlenir; bina yerleşimini, iç ulaşım yollarını, yangın bölmelerini ve söndürücü sistemi gösteren plan ve krokiler de bu düzenlemelere eklenir.2 Bu iç düzenlemeler yapı, bina, tesis ve işletmenin sahibi, yöneticisi veya amiri tarafından yürütülür.2
Yönetmelik bu hükmü genel olarak koyduğu için, her apartmanda yazılı bir iç düzenleme aranıp aranmadığı bu yazıda değerlendirilmemiştir. Ancak kazan dairesine ilişkin kısa bir acil durum notunun (ana vana nerede, devre kesici nerede, bakım firması ve yetkili kuruluş telefonları) ortak alanda asılması hem bu iç düzenleme mantığına hem de yukarıdaki servis kutusu ve uyarı levhası hükümlerine uygundur. Bunun iyi olacağını düşünüyorum.
Eksiklik zarara yol açarsa sorumluluk kime ait olur?
Türk Borçlar Kanunu m.69’a göre bir binanın maliki, yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür; intifa ve oturma hakkı sahipleri de bakımdaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur.3 Karakaş, bu hükmün yapı malikine ve sorumlu olabilecek sınırlı ayni hak sahiplerine, yapının kullanım amacına uygun bakımının yapılması yolunda bir özen yükümlülüğü yüklediğini yazar.6
Yönetici bakımından ise Kat Mülkiyeti Kanunu m.38 geçerlidir: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.1
Kazan dairesi gaz güvenliği için kış öncesi kontrol listesi nasıl olur?
Aşağıdaki liste, yukarıdaki hükümlerden türeyen kontrol maddelerini sıralar. Sıralama bizim önerimizdir; iyi olacağını düşünüyorum. Her maddenin dayanağı yanında yazılıdır.
| Kontrol | Ne aranır | Dayanak |
|---|---|---|
| Ana kapama vanası ve plakası | Vana kazan dairesi dışında, ulaşılabilir yerdedir; yerini gösteren plaka bina girişinde asılıdır | m.552 |
| Ana devre kesici ve elektrik panosu | Kazan dairesi dışında, kolayca ulaşılabilir yerdedir | m.552 |
| Gaz algılayıcı | Kazan dairesinde doğalgaz veya LPG’yi algılayacak gaz algılayıcı kullanılmaktadır | m.552 |
| Emniyet vanası ve gaz sensörleri | Doğalgazlı ısı merkezinde girişteki emniyet vanasının ve sensörlerin çalışması bakım firmasından yazılı olarak teyit edilir | m.1122 |
| Havalandırma | Doğal veya mekanik havalandırma tıkalı değildir | m.552 |
| Yanıcı madde | Kazan dairesinde ve gaz tesisatının yakınında yanıcı madde bulunmaz | m.53, m.1122 |
| Söndürme cihazı | 6 kg’lık kuru kimyevi tozlu cihaz yerindedir | m.542 |
| Servis kutusu | Önü boştur, araç park edilmemiştir | m.1122 |
| Uyarı levhaları | Doğalgaz uyarı levhaları herkesin görebileceği yerdedir | m.1122 |
| Periyodik bakım raporları | Tesisat, cihaz ve baca bakımlarına ait raporlar dosyadadır | m.1122 |
| Kazan dairesi işletmecisi | Sertifika veya ateşçi belgesi kontrol edilmiştir | m.552, Uluşen5 |
Örnek olay: Gölbaşı’nda 36 daireli bir sitede kazan dairesi kontrolü
Örnek olay (kurgu): Gölbaşı’nda 36 daireli, doğalgazlı merkezi kalorifer sistemi olan bir sitenin yöneticisi, kış başlamadan önce bakım firmasından kazan dairesine ilişkin yazılı bir kontrol raporu ister. Rapor, gaz algılayıcının çalıştığını, ana kapama vanasının kazan dairesi dışında olduğunu ancak kazan dairesinin kapısı önünde eski mobilyaların biriktiğini gösterir.
Yönetici, yanıcı madde ve depolama yasağı gereğince eşyaların kaldırılmasını sağlar.2 Gaz ana vanasının yerini gösteren plakanın bina girişinde asılı olmadığını fark edince plakayı astırır.2 Servis kutusunun önüne araç park edildiğini görünce otopark düzenlemesini değiştirmesi için kurulu bilgilendirir; kutunun önünde araç park edilemeyeceği yönetmelikte yazılıdır.2 Bakım raporunu tarihli olarak dosyalar.
Ocak ayında bir gün gaz kokusu şikâyeti gelir. Yönetici, ivedi durumlarda gerekli tedbiri almak ve kurulu derhal toplantıya çağırmak yolundaki öğretiyi dikkate alarak ilk müdahaleyi hemen yaptırır, ardından kurul toplantısı için çağrıyı hazırlar.4 Yaptırılan işin faturasını ve bakım firmasının raporunu defterine ve dosyasına işler.
Bu olay kurgudur; gerçek bir sitede kazan dairesinin türü, kullanılan gaz ve yönetim planı farklı sonuçlar doğurabilir. Gölbaşı’ndaki sitelerin yönetimi için golbasi-site-yonetimi.html sayfamıza bakabilirsiniz.
Kazan dairesi güvenliğinde sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, kazan dairesini depo gibi kullanmak, vana ve devre kesicinin yerini bilmemek ve bakım raporlarını dosyalamamaktır.
- Kazan dairesini depo olarak kullanmak. Yanıcı madde atılması veya depolanması yasaktır.2
- Ana vananın plakasını astırmamak. Plaka bina girişinde kolayca görülebilecek bir yere asılır.2
- Gaz algılayıcı bakımını ihmal etmek. Doğalgaz veya LPG kullanılan kazan dairesinde algılayıcı şarttır.2
- Servis kutusunun önünü kapatmak. Müdahaleyi zorlaştıracak malzeme konulamaz, araç park edilemez.2
- İşletme belgesini sormamak. Sertifikasız kişi kazan dairesini işletmek üzere çalıştırılamaz.2
- Bakım raporlarını dosyalamamak. Periyodik kontrol ve bakımlar yetkili servislere yaptırılır.2
- Acil durumda kurulu çağırmamak. İvedi tedbirin ardından kurulun derhal toplantıya çağrılması gerektiği aktarılır.4
Yönetim hizmetimiz için ankara-site-yonetimi.html sayfamıza, teknik işler için site-teknik-bakim-onarim.html sayfamıza bakabilirsiniz. Ankara’daki apartmanınız için ankara-apartman-yonetimi.html sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sık sorulanlar
Kazan dairesinde gaz algılayıcı zorunlu mudur?
Yangın Yönetmeliği, kazan dairesinde doğalgaz veya LPG kullanılması hâlinde bu gazları algılayacak gaz algılayıcıların kullanılmasını şart koşar (m.55).2
Ana gaz vanası ve elektrik kesici nerede olmalıdır?
Gazı kesecek ana kapama vanası, elektriği kesecek ana devre kesici ve ana elektrik panosu kazan dairesi dışında, kolayca ulaşılabilecek bir yere konulur (m.55).2
Gaz ana vanasının yerini gösteren plaka nereye asılır?
Yönetmeliğe göre plaka bina girişinde kolayca görülebilecek bir yere asılır (m.55).2
LPG kullanan kazan dairesi bodrumda olabilir mi?
Yönetmelik, LPG kullanılan kazan dairelerinin bodrum katta yapılamayacağını ve bodrumlarda LPG tüpü bulundurulamayacağını belirtir (m.55).2
Kazan dairesine yanıcı madde konulabilir mi?
Kazan dairelerine yanıcı madde atılması veya depolanması yasaktır; yerlerin temizlenmesini sağlamakla bina sahibi veya yöneticisi mükelleftir (m.53).2
Bina servis kutusunun önüne araç park edilebilir mi?
Servis kutusu önüne müdahaleyi zorlaştıracak malzeme konulamaz ve araç park edilemez (m.112).2
Kazan dairesini kim işletebilir?
Yetkili bir kurumdan alınmış kazan dairesi işletmeciliği kursu sertifikası bulunmayan kişiler kazan dairesini işletmek üzere çalıştırılamaz (m.55).2
Gaz kaçağında yönetici kurul kararı beklemeden harcama yapabilir mi?
Özkan’ın aktardığı Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararına göre acele yapılması gereken ve gecikmesi hâlinde hasar ve zarar doğacak durumlarda gerekli harcamalar kat malikleri kurulu kararı olmadan da yapılabilir.4
Gaz kaçağı gibi durumlarda mahkemeden tespit istemek gerekir mi?
Özkan’ın aktardığına göre doğalgaz kaçağı, kazan dairesinde patlama gibi işlerin onarımı için KMK m.19 gereğince mahkemece tespit talep edilmesine ve sonucunun beklenmesine gerek yoktur.4
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.