Kalorifer kazanı kışın bozulursa yönetici, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için gereken tedbirleri hemen almakla görevlidir.1 Onarım gideri arsa payı oranında paylaşılır; kazanın tümden değiştirilmesi ise kiracıdan değil kat malikinden istenir.14 Arıza giderleri belgeleriyle deftere yazılır.1 Ankara Yönetim Merkezi olarak arıza adımlarını sırayla anlatıyoruz.
Merkezi ısıtmalı bir apartmanda ya da sitede kazan arızası, en kötü ihtimalle kışın ortasında ve yüzlerce kişiyi aynı anda etkileyerek ortaya çıkar. Bu yazıda, Ankara’daki bir sitede kazan ya da kalorifer sistemi bozulduğunda yöneticinin neleri kurul kararı beklemeden yapabileceğini, hangi hâlde kurulun toplanması gerektiğini, onarım ve değişim giderinin kim tarafından ödeneceğini ve arıza döneminde ısınma giderinin nasıl hesaplanacağını kanun, yönetmelik ve tezlerle anlatıyoruz.
Kalorifer sisteminin ne zaman çalıştırılacağı ayrı bir sorudur; o konu için ankara-kalorifer-ne-zaman-yanar.html yazımıza bakabilirsiniz. Burada, sistem çalışması gerekirken bozulduğunda ne olacağını ele alıyoruz.
Arıza anında yönetici ilk olarak ne yapar?
Yönetici, arıza anında anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almakla görevlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin, anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almasını; anagayrimenkulü ilgilendiren bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirleri almasını; korunma ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda onlar adına gerekli tedbirleri almasını görev olarak sayar.1
“Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;”
Kalorifer işletmesi de bu görevlerin açıkça içindedir: m.35/d bendi, asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi için kat maliklerinden avans toplanmasını yönetici görevi olarak sayar.1 Uluşen ise yöneticinin görevleri arasında yapı tesisatının periyodik bakımlarının yapılmasını sağlamak ve merkezi ısıtmalı kaloriferlerin zamanında yakılmasını gözetmeyi sayar.5 Bu görevler kalorifer işletmesini de kapsar.
Kanun, arıza anında atılacak adımları tek tek saymaz; yalnızca yukarıdaki genel “gerekli tedbirleri alma” görevini koyar. Arızanın yazılı olarak kayda geçirilmesini, bakım firmasının çağrılmasını ve kat maliklerinin bilgilendirilmesini bu görevin uygulaması olarak yapmak iyi olacağını düşünüyorum.
Yönetici kurul kararı beklemeden onarım yaptırabilir mi?
KMK m.35, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça korunma ve bakım tedbirlerini almayı yöneticiye görev olarak verir; maddenin metninde bu tedbirler için ayrıca kurul kararı şartı yazılı değildir.1 Sarı’nın aktardığı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.12.1992 tarihli, E. 1992/13-643, K. 1992/749 sayılı kararı, kalorifer alımını yönetici aynı sıfatla yaptığına göre bu konuda çıkacak uyuşmazlıklarda mali sorumluluk kat maliklerine ait olmak üzere yöneticiye husumet yöneltilebileceğini kabul eder.7
Ortak yerlerde onarım yapılmasına ilişkin ayrı bir kural da vardır. KMK m.19, kat maliklerinden birinin ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptırması için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar; ancak ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölüme zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse, onarımın projesine ve tekniğine uygun yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.1 Bu hüküm kat malikleri için konmuştur; yöneticinin KMK m.35’teki bakım görevinden ayrı bir kuraldır. Büyük bir yatırım niteliğindeki işlerde kurul kararı almanın uyuşmazlık riskini azaltacağını düşünüyorum.
Demir’in aktardığı ayrım burada işe yarar. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 25.12.2008 tarihli, E. 2008/9018, K. 2008/13197 sayılı kararı, ana taşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesiyle ilgili giderlerin doğrudan doğruya kat maliki tarafından karşılanması gerektiğini söyler.4 Kazanın onarımı ile tümden değiştirilmesi bu bakımdan ayrı değerlendirilir. Demir, Kanun’un 20. maddesinde sayılan ortak giderler arasında ana taşınmazın esaslı tamirine dair giderlerin bulunmadığını belirtir. Onarım ile değişim arasındaki çizgiyi kaynaklarımız çizmez; kazan değişiminde kurul kararı alınması ve yazılı teklifle ilerlenmesinin iyi olacağını düşünüyorum.
Onarım ve değişim gideri kim tarafından ödenir?
Kazan onarım giderleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri kapsamındadır ve kat malikleri bunlara kendi arsa payı oranında katılır (KMK m.20/b).1 Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa ise kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça eşit olarak katılır (KMK m.20/a).1 Bu iki kural birbirinden ayrıdır: kazan onarımı arsa payı oranında, kaloriferci ücreti eşit paylaşılır.
Gideri ödemeyen malik hakkında yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir; gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.1 Kazan masrafı bir ortak gider avansına dönüşüyorsa bu kural işler.
Kiracı açısından durum farklıdır. KMK m.22’ye göre kiracı, kat malikinin gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.1 Demir, Yargıtay kararlarına atıfla, Kanun’un 20. maddesinde sayılan ortak giderler arasında ana taşınmazın esaslı tamirine dair giderlerin bulunmadığını aktarır; kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi bu nedenle doğrudan malikten istenir ve kiracıdan icra yoluyla tahsil edilemez.4 Demir bu Yargıtay yaklaşımının sonucuna katılmadığını da belirtir.4 Kiracının genel sorumluluğu için kiraci-aidattan-sorumlu-mu.html yazımıza bakabilirsiniz.
Kazanı yakmamaya çoğunlukla karar verilebilir mi?
Kazanı yakmamak yönünde bir karar için Uluşen’in anlatımı açıktır: ısınma sistemi kaloriferle sağlanan anayapıda kalorifer kazanının yakılmamasına karar verilmesinde kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekir.5 Bu kaynağa göre salt çoğunlukla alınan böyle bir karar yeterli olmaz.
Bu, arızanın sürmesi sırasında ısınma sağlanamadığı için yöneticinin sorumsuz olduğu anlamına gelmez; tersine Kayaduman’ın aktardığı Yargıtay 20. Hukuk Dairesi kararına konu dava, kalorifer bakımı ve yakılması gibi zorunlu ihtiyaçların giderilmesi için hâkimin müdahalesini, yöneticinin yerine yeni bir yönetici atanmasını konu alır.6 Arıza gerçek bir arızaysa, yönetici gecikmeden onarımı başlatmalıdır.
Acil karar gerekirse kurul nasıl toplanır?
Kazanın değişmesi gibi büyük bir karar gerektiğinde kat malikleri kurulunun olağanüstü toplanması gerekir. Kanun, önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kurulun her zaman toplanabileceğini söyler (KMK m.29).1
“İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
Bu süreler arıza için bir engel olabilir, çünkü çağrı süresi en az on beş gündür ve yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıya en az yedi gün daha beklenir.1 Yönetim planında kısa sürelerle ilgili bir düzenleme yoksa kanunun süreleri geçerlidir. Bu nedenle kazan değişimi gibi kararları arıza çıkmadan önce, kışa girerken konuşmak gerekir. Toplantının hazırlığı için kat-malikleri-kurulu-toplantisi.html yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici hiç toplanamıyorsa veya karar çıkmıyorsa başka bir yol vardır. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, bulunduğu yerin sulh mahkemesince kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine gayrimenkule bir yönetici atanır.1 Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur.1
Arıza sırasında ısınma gideri nasıl hesaplanır?
Merkezi ısıtmada ısınma giderlerinin paylaşımı yönetmelikte ayrıca düzenlenmiştir. Merkezi ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin yüzde 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre, yüzde 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır (m.8/1).2
Arıza hâli de açıkça düşünülmüştür. Yönetmelik, arıza veya benzeri bir sebeple ölçüm yapılamayan bağımsız bölümün payının, önceki benzer dönem tüketimi ya da o dönemde benzer bölümlerin tüketimi esas alınarak belirleneceğini söyler (m.11/1).2 Yönetmelik ayrıca ölçüm ekipmanına arıza ve bakım halleri dışında bağımsız bölüm kullanıcılarının müdahale edemeyeceğini belirtir (m.5/2) ve aylık veya belirli dönemlerde hazırlanan paylaşım bildirimleri icmalinin bina girişindeki ilan panosunda asgari üç gün süre ile liste hâlinde ilan edileceğini yazar (m.5/8).2
Isı ölçerlerin arızalandığı bir kışta ölçülemeyen bölümler için izlenecek yöntem ve sonucun panoda ilanı bu nedenle yönetmelikte yazılıdır. Paylaşımın ayrıntıları için isinma-giderleri-nasil-paylastirilir.html yazımıza bakabilirsiniz. Yönetmelikte dubleks daire ya da kapalı petek gibi bazı uygulama soruları için açık hüküm bulunmaz; bu sorular yazıya alınmamıştır.
Onarım sonrası gaz ve yangın güvenliği nasıl sağlanır?
Kazan doğalgaz ya da LPG ile çalışıyorsa onarım sonrasında yönetmeliğin gaz hükümleri kontrol edilir. Gazı kesecek ana kapama vanası ile elektrik akımını kesecek ana devre kesici ve ana elektrik panosu kazan dairesi dışında kolayca ulaşılabilecek bir yere konulur; kazan dairesinde doğalgaz veya LPG kullanılması hâlinde bu gazları algılayacak gaz algılayıcıların kullanılması şarttır.3 Gaz kullanılan kapalı bölümlerde gaz kaçağına karşı doğal veya mekanik havalandırma sağlanması gerekir.3
Onarımı yapan kişiler de önemlidir. Yönetmelik, kazan dairesi işletmeciliği kursunu bitirdiğine dair sertifikası bulunmayan kişilerin kazan dairesini işletmek üzere çalıştırılamayacağını söyler.3 Uluşen de ateşçi belgesinin varlığını ve doğruluğunu araştırmayı yöneticinin görevleri arasında sayar.5 Arızadan sonra kazanı yeniden devreye alan kişinin belgesinin dosyaya girmesi bu bakımdan yerindedir.
Kaloriferci ve bakım sözleşmeleri nasıl düzenlenir?
Kaloriferci ile iş sözleşmesi, arıza yönetiminin parçasıdır. Sarı, apartmana ait defter ve belgeleri tebligata rağmen Sosyal Sigortalar Kurumu’na süresinde ibraz etmeyen ve kapıcı ile kaloriferci sözleşmesini süresinde bildirmeyen yöneticinin bu eyleminden sorumlu olduğuna ve kat maliklerinin katkı payları oranında yöneticiye rücu hakları bulunduğuna dair bir Yargıtay kararını aktarır.7 Bu nedenle kaloriferci ve bakım firması sözleşmelerinin ve bildirimlerinin düzenli olması, arıza döneminde ek bir uyuşmazlık çıkmasını önler.
Kaloriferci giderine katılım KMK m.20/a uyarınca eşittir.1 Bakım firmasıyla yapılan sözleşme ise yönetici sıfatıyla yapıldığı için sonuçları kat maliklerini bağlar; yukarıda anlatılan Hukuk Genel Kurulu kararı bu yönde bir kabul içerir.7
Yönetici arızayı gidermezse ne olur?
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).1 Yönetici ayrıca kat malikleri kurulunca her yıl yıllık toplantıda yeniden atanır ve kurul, haklı bir sebebin çıkması hâlinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.34, m.41).1 Kayaduman’ın aktardığı Yargıtay kararında, görevlerini yerine getirmeyen yönetici yerine hâkimin müdahalesiyle yeni bir yönetici atanması istenmiştir.6
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan bir binada yönetici atanması zorunludur ve yönetici atanmamışsa sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.1
Arıza döneminde hangi kayıtlar tutulur?
Arıza döneminde yapılan her işlem, yöneticinin kayıt yükümlülüğünün kapsamındadır. Kanun, yöneticinin kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecbur olduğunu söyler (KMK m.36).1 Defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması da mecburidir.1
Hesap verme yükümlülüğü ayrıca vardır. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür (KMK m.39).1 Kazan onarımının faturası, bakım firmasının servis formu ve değişim yapılmışsa kurul kararı bu kayıtların parçasıdır. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında zaman konulmamışsa denetim her üç ayda bir yapılır (KMK m.41).1
Arıza yönetimi hangi sırayla ilerler?
| Adım | Kim yapar | Dayanak |
|---|---|---|
| Arızanın kaydı ve bakım firmasının çağrılması | Yönetici | KMK m.35/b, h1 |
| Kazan dairesinin ve gaz güvenliğinin kontrolü | Yönetici, yetkili işletmeci | Yangın Yönetmeliği m.553 |
| Kat maliklerine bilgi verilmesi | Yönetici | KMK m.35/h1 |
| Büyük değişim için olağanüstü toplantı | Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri | KMK m.291 |
| Onarım giderinin paylaşımı | Kat malikleri, arsa payı oranında | KMK m.20/b1 |
| Kazanın tümden değiştirilmesi | Kat maliki (kiracıdan alınmaz) | Demir4 |
| Arıza dönemi ısınma payı | Yönetici | Isınma Gideri Yönetmeliği m.8, m.112 |
Örnek olay: Yenimahalle’de 32 daireli bir sitede kazan arızası
Örnek olay (kurgu): Yenimahalle’de 32 daireli, doğalgazlı merkezi kalorifer sistemi olan bir sitede kazan, yoğun soğuk bir haftada çalışmaz hâle gelir. Yönetici bakım firmasını çağırır; firma brülör grubunun arızalandığını, onarımın birkaç gün süreceğini bildirir.
Yönetici, onarımı KMK m.35 kapsamındaki bakım görevi olarak başlatır ve masrafı ortak gider olarak arsa payı oranında dağıtır.1 Aynı sırada firma, kazanın tümden değiştirilmesinin daha uygun olabileceğini söyler. Yönetici, bunun büyük bir karar olduğunu düşünerek olağanüstü kurul toplantısı için on beş günlük çağrı süresine uygun bir davet hazırlar.1 Dairelerden birinde kiracı oturmaktadır; kazan değişirse masrafı kat malikinden istenecektir, kiracıdan değil.4 Arıza süresince ısı ölçerler okunamadığı için, yönetici bu bölümlerin payını önceki benzer dönem tüketimine göre belirler ve sonucu bina girişindeki panoda ilan eder.2
Bu olay kurgudur; gerçek bir binada yönetim planı, kazanın türü ve işletme projesi farklı sonuçlar doğurabilir. Yenimahalle’deki sitelerin yönetimi için yenimahalle-site-yonetimi.html sayfamıza bakabilirsiniz.
Kazan arızasında sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, arızayı kayıt altına almamak, değişim gibi büyük kararı kurulsuz vermek ve kiracıdan değişim bedeli istemektir.
- Arızayı yazılı kayda geçirmemek. Yönetici korunma ve bakım tedbirlerini almakla görevlidir (KMK m.35).1
- Kazan değişimini tek başına karara bağlamak. Tümden değişim giderinin kime ait olacağı malik–kiracı ilişkisinde uyuşmazlık konusudur.4
- Kiracıdan değişim bedeli istemek. Demir’in aktardığı Yargıtay kararına göre kazanın tümden değiştirilmesi kiracıdan tahsil edilemez.4
- Isıtmayı çoğunlukla durdurmaya karar vermek. Kazanın yakılmaması kararı oybirliği gerektiren işler arasında sayılır.5
- Ölçülemeyen bölümü hesaba katmamak. Yönetmelik bu bölümler için yöntem öngörür.2
- Belgesiz kişiyle kazanı işletmek. İşletmeci sertifikası aranır.3
- Panoya ilan etmemek. Paylaşım icmali bina girişinde asgari üç gün ilan edilir.2
Teknik işlerin yönetimi için site-teknik-bakim-onarim.html sayfamıza, yönetici değişikliği için yonetici-gorev-suresi-ve-azil.html yazımıza bakabilirsiniz. Ankara’daki apartmanınız için ankara-apartman-yonetimi.html sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sık sorulanlar
Kazan bozulduğunda kurul kararı beklemeden onarım yapılabilir mi?
KMK m.35 korunma ve bakım için gereken tedbirleri almayı yöneticiye görev verir; maddenin metninde bu tedbirler için kurul kararı şartı yazılı değildir.1
Kazanın tümden değiştirilmesi giderini kim öder?
Demir’in aktardığı Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararına göre kazanın tümden değiştirilmesiyle ilgili giderler doğrudan kat maliki tarafından karşılanır; kiracıdan tahsil edilemez.4
Kazan onarımı arsa payına göre mi, eşit mi paylaşılır?
Ortak yerlerin ve tesislerin bakım ve onarım giderleri arsa payı oranında paylaşılır; kaloriferci ücreti ise aksi kararlaştırılmadıkça eşit paylaşılır (KMK m.20).1
Kazanı yakmamaya çoğunlukla karar verilebilir mi?
Uluşen, kalorifer kazanının yakılmamasına karar verilmesini oybirliği gerektiren kararlar arasında sayar.5
Acil kurul toplantısı için ne kadar süre gerekir?
Olağanüstü toplantı çağrısı toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılır; yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı arası yedi günden az olamaz (KMK m.29).1
Isı ölçer arızalıysa ısınma payı nasıl belirlenir?
Arıza nedeniyle ölçülemeyen bölümün payı önceki benzer dönem tüketimi ya da benzer bölümlerin tüketimi esas alınarak belirlenir (Yönetmelik m.11/1).2
Doğalgazlı kazan dairesinde hangi güvenlik önlemleri zorunludur?
Gaz algılayıcı kullanılması şarttır; gaz ana vanası ve ana devre kesici kazan dairesi dışında kolayca ulaşılabilir yerde olur (Yangın Yönetmeliği m.55).3
Yönetici arızayı gidermezse ne yapılabilir?
Kurul haklı sebeple yöneticiyi her zaman değiştirebilir; kurul toplanamazsa sulh mahkemesinden yönetici atanması istenebilir (KMK m.34, m.41).1
Kiracı arıza sırasında ısınma payını öder mi?
Kiracı, malikle müteselsilen sorumludur ancak sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK m.22).1
Kaloriferci sözleşmesi bildirilmezse ne olur?
Sarı’nın aktardığı bir Yargıtay kararında, kapıcı ve kaloriferci sözleşmesini süresinde bildirmeyen yönetici bu eyleminden sorumlu tutulmuş, kat maliklerine rücu hakkı tanınmıştır.7
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.