Aralık ayı site yönetimi için Ocak’taki süreler şunlardır: yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse kat malikleri kurulu her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır; avans toplama, yöneticinin hesap vermesi ve denetçi raporu da aynı ay içindedir.1 Defterin noterde kapatılması için süre yıl bittikten sonra bir aydır.1 Ankara Yönetim Merkezi olarak Aralık hazırlığını sıralıyoruz.
Ocak ayı, apartman ve site yönetimleri için en yoğun aydır: yıllık kurul toplantısı, yöneticinin hesap vermesi, denetçi raporu, avans toplanması ve defterin noterde kapatılması aynı döneme düşer. Bu yazıda Ankara’daki bir apartman ya da sitenin yönetimi için Ocak ayında hangi kanuni sürelerin işlediğini, Aralık ayında hangi hazırlıkların yapılabileceğini ve süre kaçırılırsa ne olacağını Kat Mülkiyeti Kanunu’nun açık hükümleri ve tez kaynaklarıyla anlatıyoruz.
Bir noktayı baştan belirtelim: yönetim planında bu işler için ayrı zamanlar yazılıysa o zamanlar geçerlidir; kanundaki “ilk ay” kuralı, plan zaman göstermediğinde işler. Bu nedenle yazının her başlığında önce yönetim planınıza bakmanız gerekir.
Ocak ayında hangi kanuni süreler işler?
Aşağıdaki tablo, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yıl sonu ve yıl başına bağlanan işleri bir arada gösterir. Tablodaki “ilk ay” ifadesi, yönetim planında başka bir zaman gösterilmemişse geçerlidir.
| İş | Süre | Kim yapar | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Yıllık olağan kurul toplantısı | Plan zaman gösteriyorsa o zaman; yoksa takvim yılının ilk ayı | Yönetici çağırır | KMK m.29, m.35/k1 |
| Kalorifer, asansör ve sigorta avansı | Plan zaman gösteriyorsa o zaman; yoksa takvim yılının ilk ayı | Yönetici | KMK m.35/d1 |
| Gelir ve gider hesabının verilmesi | Plan zaman gösteriyorsa o zaman; yoksa takvim yılının birinci ayı | Yönetici | KMK m.391 |
| Denetçi veya denetim kurulu raporu | Plan zaman gösteriyorsa o zaman; yoksa takvim yılının birinci ayı | Denetçi | KMK m.411 |
| Defterin noterde kapatılması | Takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay | Yönetici | KMK m.361 |
| Yöneticinin yeniden atanması | Her yıl yıllık toplantıda | Kat malikleri kurulu | KMK m.341 |
| Toplu yapılarda kurulların toplantısı | En geç iki yılda bir; plan yoksa ikinci takvim yılının ilk ayı | Yönetici | KMK m.291 |
| Geçici işletme projesinin onayı | En geç üç ay | Yönetici hazırlar, kurul onaylar | KMK m.371 |
Bu tablo yönetim planını yerine geçmez. Yönetim planında örneğin Mart ve Ekim aylarında toplantı yapılacağı yazılıysa Kuzucuoğlu’na göre bu toplantıların her biri olağan toplantı niteliği taşır.2
Yıllık kurul toplantısı ne zaman yapılır?
Kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.1
“Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.”
Kuzucuoğlu, yönetim planında belirli bir gün ya da ayın gösterilmesinin yeterli olduğunu, plan zaman göstermiyorsa toplantının Ocak ayı içinde yapılması gerektiğini ve Ocak ayı içinde toplantı yapılmazsa diğer aylarda yapılacak toplantıların olağanüstü toplantı niteliği taşıyacağını yazar.2 Aynı tez, Ocak ayında ilk toplantının gerekli nisap sağlanamadığı için yapılamaması durumunda ikinci toplantının Şubat ayına sarkmasının toplantının olağan niteliğini değiştirmediğini belirtir.2
Aralık ayı açısından ilginç bir karar da aynı sayfalarda aktarılır. Kuzucuoğlu’na göre İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin E. 2018/318, K. 2020/1058, T. 25.06.2020 tarihli kararında, yönetim planında Ocak ayı içinde toplantı yapılacağına dair hüküm bulunduğu dikkate alınarak ilk toplantının 30 Aralık’ta, ikinci toplantının 6 Ocak’ta yapılması durumunda ikinci toplantının olağan toplantı niteliğinde olduğuna karar verilmiştir.2 Bu karar, Aralık ayında yapılan bir ilk toplantının tek başına olağan toplantı yerine geçtiği anlamına gelmez; yalnızca ikinci toplantının nitelendirilmesi hakkındadır.
Yeter sayı hem ilk hem ikinci toplantıda sağlanamazsa sonuç ağırdır. Kuzucuoğlu, olağan toplantılar bakımından yeter sayının her iki toplantıda da sağlanamadığı takdirde o yıl için olağan kat malikleri kurulu toplantısının yapılamamış olacağını yazar; bu durumun kat maliklerinin olağanüstü toplantı yapma haklarını ortadan kaldırmadığını da ekler.2 Toplantının nasıl yürütüleceği için kat-malikleri-kurulu-toplantisi.html yazımıza bakabilirsiniz.
Toplantı çağrısı Aralıkta hazırlanabilir mi?
Kanun, kurulu toplantıya çağırmayı yöneticinin görevleri arasında sayar (KMK m.35/k).1 Kuzucuoğlu, KMK’nın olağan toplantılar için çağrı usulüne ilişkin açık bir düzenleme içermediğini, olağanüstü toplantılar için ise on beş günlük çağrı süresi ve ikinci toplantıya ilişkin ayrıntılı bir usul bulunduğunu aktarır; yazar kendi görüşü olarak olağan toplantı için de çağrının gerekli olduğunu savunur ve çağrı şeklinin yönetim planında belirlenebileceğini belirtir.2
Bu çerçevede Aralık ayını çağrı hazırlığı için kullanmanın iyi olacağını düşünüyorum. Yönetim planı ilk ay içinde toplantı öngördüğünde, çağrı metninin, gündemin ve ikinci toplantı tarihinin yıl bitmeden belirlenmesi, süreleri kaçırma riskini azaltır. Çağrıda ilk toplantıda yeter sayı sağlanamaması hâlinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının belirtilmesi, olağanüstü toplantı kuralının bir gereğidir; olağan toplantıda da aynı usulü izlemek, Kuzucuoğlu’nun çağrı gerekliliği görüşüyle uyumludur.12
Yönetici hesabı ne zaman ve nasıl verir?
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür (KMK m.39).1 Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.1
Hesap verebilmek için kayıt gerekir. Kanun, yöneticinin kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecbur olduğunu söyler.1 Uluşen, bu yükümlülüğün esasen yöneticinin hesap verme yükümlülüğüne ilişkin bir düzenleme olduğunu belirtir.3 Bu nedenle Aralık ayında yıllık giderlerin faturalarını ve dekontlarını eksiksiz toplamanın, Ocak ayında verilecek hesap için iyi olacağını düşünüyorum. Bu konuyu ayrıca kat-malikleri-kurulu-karar-defteri.html yazımızda anlattık.
Defter ne zaman notere kapattırılır?
Defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir (KMK m.36).1 Uluşen aynı hükmü, defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak Ocak ayı içerisinde yönetici veya yönetim kurulu tarafından notere kapattırılmasının zorunlu olduğu biçiminde aktarır.3
Bu görevi yerine getirmeyen yöneticiye KMK m.33’ün son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.1 Uluşen ise bu hâlde sulh hâkimince idari para cezası verildiğini yazar.3 Uluşen ayrıca gelir ve giderlerin noterlikçe tasdikli karar defterine kaydedilebileceği gibi, zorunluluk bulunmamakla birlikte takvim yılını takip eden Ocak ayında notere kapattırılması gereken ayrı bir işletme defterine kaydedilmesinin de mümkün olduğunu belirtir.3 Hangi defterin tutulacağı konusunda yönetim planına bakmak gerekir.
Denetçi raporu ne zaman verilir?
Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41).1 Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa, denetim her üç ayda bir yapılır.1
Denetçi veya denetim kurulu, yönetim planında yazılı zamanlarda, zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.1 Denetçinin neleri incelediği için site-yonetiminde-denetim.html yazımıza bakabilirsiniz. Denetçi raporunun Ocak ayında verilebilmesi için Aralık ayının sonunda defter ve belgelerin denetçiye açılması iyi olacağını düşünüyorum.
İşletme projesi ve avans nasıl işler?
Avans, yılın ilk ayında toplanır. KMK m.35/d, genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için, yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanmasını yöneticinin görevi olarak sayar.1
İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.1 Uluşen, işletme projesini anagayrimenkulün tahmini gelir ve gider kalemlerinin ve miktarlarının, tüm kat maliklerine düşen tahmini giderlerin ve her kat malikinin vermesi gereken avans miktarlarının gösterildiği proje olarak tanımlar.3
Yeni bir kural 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla eklenmiştir. Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve kat malikleri kuruluna sunulur (KMK m.37).1 Kanun metni bu oranın rakamını vermez; bu nedenle yazıda bir oran yazmıyoruz. İşletme projesinin içeriği için isletme-projesi-nedir.html yazımıza bakabilirsiniz.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.1 Uluşen de bu belgelerin ödeme emrine itirazın kesin kaldırılmasını sağlayan belgelerden olduğunu, itiraz edilen ve kesinleşmemiş işletme projelerinin bu vasfı taşımadığını yazar.3
Yönetici her yıl yeniden mi atanır?
Evet. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (KMK m.34).1 Kayaduman da yöneticinin görev süresinin bir yıl olduğunu yazar ve yönetim planında yönetici atanmasına ilişkin hükümler varsa atama sırasında bu hükümlere öncelik verilmesi gerektiğini belirtir.4
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır; sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkulde yönetici atanması mecburidir.1 Yıllık toplantı yapılamazsa yöneticinin yeniden atanması da gündeme gelemez; bu da Aralık hazırlığının önemini artırır. Yöneticinin görev süresi ve görevden alınması için yonetici-gorev-suresi-ve-azil.html yazımıza bakabilirsiniz.
Yıl sonunda aidat alacakları için ne yapılır?
Yıl sonunda ödenmemiş gider ve avans payları da hesap verme sırasında görünür hale gelir. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir; gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20).1
Gecikme tazminatının hesabı için sitemizdeki aidat-gecikme-tazminati-hesaplama.html aracını kullanabilirsiniz. Bu araç rakam vermez, yalnızca kanundaki aylık yüzde beş kuralını sizin gün sayınıza uygular.
Aralık ayında hangi kontrol listesi uygulanır?
Aşağıdaki liste, yukarıdaki hükümlerden türeyen ve Aralık ayında tamamlanabilecek hazırlıkları sıralar. Sıralama bizim önerimizdir; iyi olacağını düşünüyorum. Her maddenin dayanağı yanında yazılıdır.
- Yönetim planında toplantı zamanını doğrulamak. Plan zaman göstermiyorsa toplantı Ocak ayı içindedir (KMK m.29).1
- Çağrı metnini ve ikinci toplantı tarihini hazırlamak. Yönetici kurulu toplantıya çağırır (KMK m.35/k).1
- Yıllık gelir ve gider belgelerini tamamlamak. Yönetici bütün giderleri belgeleriyle saklamaya mecburdur (KMK m.36).1
- Hesap verme raporunu hazırlamak. Hesap, plan zaman göstermiyorsa ilk ay içinde verilir (KMK m.39).1
- Denetçiye belgeleri açmak. Denetçi raporu plan zaman göstermiyorsa ilk ay içinde verilir (KMK m.41).1
- Defteri noter için hazırlamak. Defter yıl bittikten sonra bir ay içinde kapattırılır (KMK m.36).1
- İşletme projesi taslağını ve avans tutarlarını hazırlamak. Avans plan zaman göstermiyorsa ilk ay içinde toplanır (KMK m.35/d).1
- Yönetici atamasının gündemini yazmak. Yönetici her yıl yıllık toplantıda yeniden atanır (KMK m.34).1
Örnek olay: Etimesgut’ta 40 daireli bir sitede yıl sonu hazırlığı
Örnek olay (kurgu): Etimesgut’ta 40 daireli bir sitede yönetim planı kurul toplantısı için zaman göstermemiştir. Yönetici Aralık ayının ikinci haftasında yıllık giderleri belgeleriyle birlikte klasörler, denetçiye defter ve belgeleri teslim eder ve çağrı metnini hazırlar.
Çağrıda ilk toplantı Ocak ayının ikinci haftasına, ikinci toplantı ise ilk toplantıdan en az yedi gün sonrasına konulur.1 İlk toplantıda yeter sayı sağlanamaz; ikinci toplantı Ocak ayı içinde yapılır ve karar alınır. Aynı toplantıda yönetici yeniden atanır, hesap verilir, denetçi raporu okunur ve işletme projesi onaylanır.1 Yönetici Ocak ayı bitmeden defteri notere kapattırır.1
Bu olay kurgudur; gerçek bir sitede yönetim planı farklı zamanlar öngörebilir. Etimesgut’taki sitelerin yönetimi için etimesgut-site-yonetimi.html sayfamıza bakabilirsiniz.
Yıl sonu hazırlığında sık yapılan hatalar nelerdir?
Sık yapılan hatalar, planı okumadan Ocak kuralını uygulamak, çağrıyı geciktirmek ve defteri süresinde kapattırmamaktır.
- Yönetim planını okumamak. Kanundaki ilk ay kuralı, plan zaman göstermediğinde geçerlidir.1
- Toplantıyı Ocak dışında yapıp olağan saymak. Ocak ayı içinde yapılmayan toplantı olağanüstü niteliktedir.2
- Yeter sayı sorununu hesaba katmamak. İki toplantıda da yeter sayı sağlanmazsa o yıl olağan toplantı yapılmamış olur.2
- Defteri süresinde kapattırmamak. Yıl bitiminden sonra bir ay içinde kapattırılması mecburidir.1
- Denetçi raporunu atlamak. Rapor plan zaman göstermiyorsa ilk ay içinde verilir.1
- Geçici işletme projesini onaylatmamak. Üç ay içinde kurulda onay aranır.1
- Eski mevzuatla işletme projesi bedeli belirlemek. 7579 sayılı Kanunla eklenen yeniden değerleme sınırı vardır.1
Yönetim hizmetimiz için ankara-site-yonetimi.html sayfamıza, kurul ve denetim işleri için kat-malikleri-kurulu-denetim.html sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Kat malikleri kurulu ne zaman toplanır?
Yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, plan zaman göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29).1
Ocak ayında toplantı yapılamazsa ne olur?
Ocak ayında ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı için ikinci toplantının Şubat ayına sarkması toplantının olağan niteliğini değiştirmez; ancak Ocak ayı içinde hiç toplantı yapılmazsa diğer aylardaki toplantılar olağanüstü toplantı niteliği taşır.2
Yönetici hesabı ne zaman vermek zorundadır?
Yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir (KMK m.39).1
Defter ne zaman notere kapattırılır?
Her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir (KMK m.36).1
Denetçi raporu ne zaman verilir?
Yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verilir (KMK m.41).1
Yönetici her yıl yeniden seçilir mi?
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (KMK m.34).1
Toplu yapılarda kurullar yılda bir mi toplanır?
Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29).1
Geçici işletme projesi için süre var mı?
Kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (KMK m.37).1
Mevcut işletme projesi varken geçici proje bedeli nasıl belirlenir?
7579 sayılı Kanunla eklenen hükme göre bedel, önceki yıla ilişkin ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir (KMK m.37).1
Aidatını ödemeyen malikten gecikme tazminatı istenir mi?
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m.20).1
Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; binanızın yönetim planı, onaylı projesi ve kurul kararları farklı sonuçlar doğurabilir.