Apartmanda günlük kiralama: kurul izni gerekir mi?

Mesken olarak kayıtlı dairenin sürekli değişen kiracılara günlük kiralanması işyeri (otel) kullanımı sayılırsa, Kat Mülkiyeti Kanunu m.24/2 gereği toplantıya katılan değil, bütün kat maliklerinin oybirliğiyle kararı gerekir.¹⁴ Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren bir hüküm varsa kurul kararı aranmaz.⁴

Dairesini turistlere, iş gezisine gelenlere ya da birkaç günlüğüne konaklamak isteyenlere kiralayan malik sayısı artıyor. Apartman sakinleri ise merdivende her hafta değişen valizlerden, güvenlik kaygısından ve gürültüden şikâyetçi. Hukuki soru basit: mesken olarak kayıtlı bir dairenin günlük kiralanması için kat malikleri kurulundan izin gerekir mi? Bu yazı, soruyu Kat Mülkiyeti Kanunu, 7464 sayılı Kanun ve Sönmez’in doktora tezinde aktarılan Yargıtay yaklaşımından çıkarıyor: kullanım amacı, oybirliği şartı, 100 gün ölçütü, yönetim planı, izin belgesi ve alt kiralama yasağı.

Kanun günlük kiralama hakkında ne söyler?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesi, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde sinema, tiyatro, kahvehane gibi eğlence ve toplantı yerleri, fırın, lokanta gibi gıda ve beslenme yerleri ile imalathane, dükkân, galeri gibi yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabileceğini söyler.¹ Madde metninde günlük kiralama doğrudan sayılmaz; tartışma, günlük kiralamanın bu hükme girip girmediği üzerinedir.

Sönmez’e göre tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün, kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri bir karar bulunmadıkça otel olarak kullanılması mümkün değildir.³ Aynı yazar mesken nitelikli bağımsız bölümlerin saatlik, günlük veya haftalık kiralanmasının (airbnb) de söz konusu olabildiğini belirtir ve burada bir ayrım yapılması gerektiğini söyler.³

Günlük kiralama ne zaman işyeri (otel) kullanımı sayılır?

Sönmez ayrımı şöyle kurar: bağımsız bölüm otel, pansiyon işletmesi gibi sürekli olarak değişen kiracıların kullanımına sunulmuşsa kullanım amacı işyeri kabul edilir ve Kanun m.24/2 kapsamında değerlendirilir. İşletme sayılacak yoğunlukta olmayan, yıl içinde birkaç kiracının yararlandığı kullanımda ise bağımsız bölümün mesken niteliğinin değişmediği kabul edilmelidir.³

Yazar bu ayrımda 7464 sayılı Kanun’un ölçütlerinden yararlanılabileceğini düşünür. Ona göre mesken nitelikli bağımsız bölüm tek seferde yüz gün ve daha az bir süreyle kiraya veriliyorsa, yıl içinde kaç kere kiraya verildiğine bakılmaksızın bu faaliyet işyeri (otel) faaliyeti sayılmalı ve kat malikleri kurulu kararı gerekmelidir.³ Bu bir tez görüşüdür; Kanun’un lafzında yer alan bir kural olarak değil, yazarın yorum önerisi olarak okunmalıdır.

Yargıtay yaklaşımı da bu çizgiyle uyumludur: Sönmez’in aktardığı 27.05.1998 tarihli kararda bağımsız bölüm sınırlarını ve eklentilerini geçmemek ve mesken gibi kullanılmak koşuluyla meskenlerin pansiyon olarak kullanımı m.24/2’deki yasak kapsamında görülmez; ancak bağımsız bölümün otel olarak kullanımı bu uygulama dışındadır.³⁴ Yani ayrım, kullanımın pansiyon benzeri mi yoksa otel benzeri mi olduğuna göre yapılır.

Oybirliği kararı nasıl alınır?

Kanun m.24/2 kapsamındaki bir işyerinin faaliyet gösterebilmesi için kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karar gerekir. Sönmez, buradaki amacın kat malikleri kurulunun bütün kat malikleriyle toplanması ve oybirliğiyle olumlu irade beyanında bulunmaları olduğunu yazar; yalnızca toplantıya katılanların oybirliğiyle verilecek karar yetmez.³

Aynı sayfada Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 21.03.1973 tarihli kararı aktarılır: kararın anlatımına göre toplantı dışında yazılı olarak rızaları alınsa dahi kat malikleri kurulunca oybirliğiyle verilmiş bir kararın varlığı kabul edilemez. Yazar, böyle bir toplantı yapılmaksızın alınacak rıza beyanlarının m.24/2 bakımından hukuki sonuç doğurmayacağını, yani kurul kararı alınmamış sayılacağını ekler; hükmün emredici nitelikte olduğunu da belirtir.³⁵

Kurul toplantılarının nasıl çağrılacağı ve kararın nasıl alınacağı için kat malikleri kurulu toplantısı yazımıza bakabilirsiniz.

Toplu yapı ve olumsuz oy halinde ne olur?

Toplu yapılarda kararın blok kat malikleri kurulunca mı yoksa toplu yapı kat malikleri kurulunca mı alınacağı öğretide tartışmalıdır. Sönmez’in katıldığı görüşe göre yönetim planında ayrıksı bir hüküm yoksa Kanun’un 69/1. maddesi çerçevesinde değerlendirme yapılır: mesken nitelikli bağımsız bölümde açılacak işyeri yalnızca o bloğu ilgilendiriyorsa blok kat malikleri kurulunun, birden fazla bloğu veya toplu yapının tamamını ilgilendiriyorsa toplu yapı kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar alması gerekir.³

Bir malik olumsuz oy verirse hâkimden onun yerine karar vermesi istenebilir mi? Yazar bu konuda öğretide tartışma olduğunu, bir görüşe göre olumsuz oyun hakkın kötüye kullanımını oluşturması hâlinde hâkimin müdahalesi gündeme gelebileceğini, kendisinin katıldığı diğer görüşe göre ise Kanun’un oybirliği aradığı ve olumlu oy kullanıp kullanmamayı maliklerin takdirine bıraktığı için hâkimin müdahalesinin talep edilemeyeceğini yazar.³ Yazar, kanun koyucunun aksini düşünseydi Kanun m.28/3’teki gibi bir hüküm koyacağını da vurgular.¹³

Kısacası kiralamaya başlamadan önce üç soru sorulmalıdır: yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veya yasak hükmü var mı, kiralama sürekli değişen kiracılara dönük işletme yoğunluğunda mı yapılacak ve kiralama turizm amaçlıysa izin belgesi ile maliklerin oybirliği kararı hazır mı? Bu üç sorunun cevabı, kurul kararı gerekip gerekmediğini ve hangi belgelerin hazırlanacağını belirler.²³

Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin varsa ne olur?

Sönmez, yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair bir hüküm bulunması hâlinde kurul kararına ihtiyaç duyulmayacağını, bunun 7464 sayılı Kanun m.3/10’a dayandığını yazar.³ Yönetim planı Kanun’un 28. maddesi uyarınca hazırlanan ve değiştirilmesi belirli çoğunluğa bağlı bir belgedir; bu nedenle günlük kiralamaya izin veya yasak getiren bir plan hükmü varsa önce o hüküm incelenmelidir.¹ Yönetim planı değişikliklerinin nasıl yapıldığı için yönetim planı değişikliği yazımıza bakabilirsiniz.

Turizm amaçlı kiralama için izin belgesi gerekir mi?

7464 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur; izin belgesi vermeye Bakanlık yetkilidir.² Sönmez de konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasının turizm amaçlı kiralama sayıldığını, bunun için Kültür ve Turizm Bakanlığından (veya İl Müdürlüğünden) izin belgesi alınması gerektiğini, izin belgesi olmaksızın yapılan kiralamada idari yaptırım uygulanacağını yazar.²³

Kanun, izin belgesi başvurusunda binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınan kararın ibrazını zorunlu kılar. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde bu şart yalnızca turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için aranır ve izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.² Bu hükme göre belge başvurusu ile kat malikleri kurulu kararı birbirine bağlanmıştır.

Alt kiralamaya karşı da bir sınır konmuştur: izin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması yasaktır.² Başka bir deyişle ana kiracı daireyi kendi hesabına günlük kiralayamaz. Uygulama ayrıntıları için Sönmez ayrıca Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmeliğe (RG 28.12.2023, S. 32413) atıf yapar.³

Kanun, aynı binada kaç daireye izin belgesi verilmesine sınır koyar mı?

Evet. 7464 sayılı Kanun m.3 uyarınca üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda işyeri açma ve çalışma ruhsatının ibrazı da zorunludur.²

Bu iki kural apartman yönetimleri için önemlidir: binada günlük kiralama yapan malikler çoğaldıkça yalnızca komşuluk ilişkisi değil, belge ve ruhsat şartları da gündeme gelir. Bir malik kaç daireyi turizm amaçlı kiraya verebileceğini bu sınıra göre öğrenmelidir; yönetici de bina içi düzeni kurarken bu bilgiyi kullanabilir.²

Belge sorumluluğu ve misafir bildirimi kime aittir?

Kanun, izin belgesini alma yükümlülüğünün kiraya verene ait olduğunu söyler. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesi hâlinde bu kiralamalar, münhasıran 1618 sayılı Kanun uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.² Yani aracı bir kişi veya platform üzerinden her kiralama yapılamaz; kural, kiralamayı yapacak kişi bakımından da sınır koyar.

Misafir bildirimi de ihmal edilmemelidir: izin belgesi verilen konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır ve bu kapsamdaki bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.² İzin belgesi ile kullanıcı arasında yapılan sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sona erer.²

İzin belgesi sahibinin ölümü veya tüzel kişiliğin sona ermesi hâlinde belge geçersiz hâle gelebilir: gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması hâlinde belge geçersiz olur; ancak kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.²

Yönetici günlük kiralama konusunda ne yapabilir?

Yönetici, kat maliklerinin ortak kararlarını uygulamakla görevlidir; kurul kararı gerektiren bir faaliyetin kararsız yürütüldüğünü fark ettiğinde ilk adım yazılı uyarıdır. Uyarıda yönetim planı hükmü, kütük kaydı ve Kanun m.24/2 hatırlatılır, malikten izin belgesi ve varsa kurul kararı istenir.¹²

Sorun çözülmezse konu kat malikleri kurulu gündemine alınır. Kurul, yönetim planı hükmü ve Kanun m.24/2 çerçevesinde karar alır; uyuşmazlık sürerse arabulucuya başvurulur ve ardından dava yolu açıktır. Yönetim planına günlük kiralama konusunda net bir hüküm koymak, ileride yaşanacak tartışmaları büyük ölçüde azaltır.¹³ Yönetim desteği için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Kiralama komşuları rahatsız ederse ne yapılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymakla, özellikle birbirini rahatsız etmemekle, birbirinin haklarını çiğnememekle ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlü olduğunu söyler. Aynı maddeye göre Kanun’daki kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.¹

Günlük kiralamada bu hüküm iki sonuç doğurur: daireyi kullanan kişilerin davranışları da malikin sorumluluk alanına girer ve gürültü, ortak alanların hasar görmesi gibi sorunlarda yöneticiye yazılı şikâyet yolu açıktır. Şikâyetin tarih, saat ve konusunun yazılı olarak kayda geçirilmesi, sorunun süreklilik arz ettiğini göstermeye yarar. Kiralamanın kat malikleri kurulu kararı gerektirip gerektirmediği ise ayrıca değerlendirilir.¹³

Hangi durumda ne uygulanır?

Örnek olay: Keçiören’de günlük kiralanan daire

Örnek olay (kurgu): Keçiören’de 16 daireli bir apartmanda bir malik, dairesini her hafta farklı misafirlere kiralamaya başlar. Komşular merdivende gürültüden ve kapı girişinde yabancı kişilerden şikâyetçi olur. Malik “mesken olarak kayıtlı dairemi kiraya veriyorum, kimsenin iznine ihtiyacım yok” der; yönetici ise kurul kararı olmadığını söyler.

Önce yönetim planı incelenir: kısa süreli kiralamaya izin veren bir hüküm varsa kurul kararı aranmaz.³ Yoksa kullanımın niteliği önem kazanır. Sürekli değişen kiracılar söz konusuysa kullanım işyeri sayılabilir ve Kanun m.24/2 uyarınca bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış kararı gerekir; toplantı dışında toplanan yazılı rızalar yeterli sayılmaz.¹³⁵ Kiralama turizm amaçlıysa izin belgesi de şarttır.²

Bu olay kurgudur; gerçek bir uyuşmazlıkta tapu kaydı, yönetim planı ve fiili kullanım yoğunluğu sonucu değiştirebilir. Uyuşmazlık büyürse dava öncesi arabulucuya başvurulması gerekebilir; ayrıntılar için apartman uyuşmazlıklarında arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

Bu konuda sık yapılan hatalar nelerdir?

Sık yapılan hatalar, mesken kaydının günlük kiralamaya yettiğini varsaymak, toplantı dışı rızalarla yetinmek ve izin belgesini atlamaktır. Bu hatalar çoğu zaman komşular arasında yazılı kayıt tutulmadığı için ilerleyen aşamada ispat sorununa dönüşür.

• Mesken kaydının yeterli olduğunu sanmak. Sürekli değişen kiracılara kiralama işyeri kullanımı sayılabilir.³
• Toplantıya katılanların oybirliğiyle yetinmek. Oybirliği, bütün kat maliklerinin katıldığı toplantıda aranır.³
• Yazılı rızaları toplantı yerine koymak. Toplantı dışı yazılı rızalar kurul kararı sayılmaz.³⁵
• İzin belgesini atlamak. Turizm amaçlı kiralamada belge zorunludur ve eksikliğinde idari yaptırım gündeme gelir.²³
• Ana kiracıdan alt kiralama yapmak. İzin belgeli konutta kullanıcının üçüncü kişilere kendi hesabına kiralaması yasaktır.²

Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerinin genel çerçevesi için kat maliki hak ve borçları yazımıza da bakabilirsiniz.

Sık sorulanlar

Bu yazı, 10 yılı aşkın yargı tecrübesine sahip hukukçularımız ve KMK uzmanlarımız tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; tapu kaydı, yönetim planı ve kiralamanın fiili yoğunluğu sonucu değiştirebilir.